想知道你的房子能贷多少款？这篇干货帮你算清账！咱们从银行审批的核心逻辑出发，拆解首付比例、评估价、收入证明等关键指标，分析商业贷、公积金贷、组合贷的额度差异，还会手把手教你怎么用公式估算贷款额。最后提醒几个容易踩坑的细节，看完你就能明白为啥邻居老王只能贷200万，而老张却能贷到300万了。
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一、银行批贷的底层逻辑是什么？
其实银行就像个精明的会计，主要看两个硬指标：房子值多少钱和你兜里有多少钱。先说房子估值，评估公司会看地段、房龄、户型这些，比如北京三环的老破小可能比五环新房估值还高。再说还款能力，银行要求月供不能超过月收入的一半，举个栗子：如果你月入2万，那月供最多1万，对应30年期的贷款差不多能贷200万左右。
二、5个关键指标决定贷款额度
1. 首付比例：现在首套房普遍30%起，二套可能要到50%-70%。有个朋友买二套时没注意政策变化，首付突然要多掏80万，差点违约
2. 房产评估价：别以为成交价就是评估价！银行有自己的评估体系，我见过同小区同户型评估价差30万的案例
3. 贷款年限：最长30年但受房龄限制，比如北京要求"房龄+贷款年限≤65年"，1995年的房子最多贷25年
4. 还款方式：等额本息和等额本金会影响总额度，前者总利息多但月供低
5. 个人信用记录：逾期记录超过6次可能直接被拒，信用卡刷爆也影响评分
三、不同贷款类型能差多少？
• 商业贷：额度高但利率也高，现在LPR是4.2%，适合急需用钱的
• 公积金贷：利率只要3.1%，但北京个人最高只能贷120万
• 组合贷：这个最划算但手续麻烦，要同时满足两种贷款条件
举个真实案例：张姐买600万的房子，首付35%后商业贷390万，月供1.8万；要是能用组合贷（公积金120万+商贷270万），每月能省2000多
四、手把手教你算贷款额度
记住这个万能公式：可贷额度评估价×贷款成数 未结清贷款。比如房子评估价500万，首套贷70%就是350万。要是还有100万房贷没还清，那实际只能贷250万。这里有个坑：评估价可能比成交价低10%-20%，特别是着急卖的房子。
五、这些坑千万别踩！
1. 别轻信中介说的"包评估"，去年有客户被忽悠高评多贷，结果银行不放款
2. 收入证明要开足，月收入月供×2，不够的话可以加上奖金、租金等
3. 注意楼市新政！像上海临港新区有人才政策，首付比例能少10%
4. 提前查征信，有人因为花呗忘记还，贷款利率上浮了15%
5. 保留所有转账凭证，现金付款可能不被银行认可
说到底，房子能贷多少钱得具体情况具体分析。建议先去银行做个预审，现在很多银行APP都能在线评估。要是拿不准，找个靠谱的贷款经理比自己在网上查强多了。毕竟买房是大事，可别因为算错贷款额度耽误了买房时机。
