买房贷款到底能贷多少年？这篇文章从商业贷款、公积金贷款到组合贷款详细拆解年限规定，分析房龄、年龄、收入对贷款期限的影响，对比不同年限的月供差异，教你避开"贷越久越好"的误区。文末附赠3个实操建议，帮你选到最适合自己的还款周期。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、房子贷款年限的基本规定
先说结论：国内住房贷款最长能贷30年，不过具体年限就像买衣服的尺码，得看"个人条件"。比如商业贷款，银行一般给到30年封顶，但公积金贷款有些城市允许贷到借款人65岁。记得上次有个客户问，他50岁还能贷30年吗？这里有个隐藏公式：贷款年限≤70-借款人年龄，所以50岁最多只能贷20年。
组合贷款的情况有点特殊，得跟着公积金部分的年限走。我同事去年买房就遇到这种情况，虽然商业贷款能贷25年，但因为公积金只能批18年，最后整个贷款期限都变成18年。这里要划重点：组合贷款的期限以公积金审批结果为准，这个细节很多人容易忽略。
二、影响贷款年限的5个关键因素
1. 房龄这个隐形杀手：超过20年的老房子，银行可能直接砍掉5-10年贷款期限。有个案例是上海内环的90年代房子，评估时房龄28年，结果贷款年限被压缩到15年。
2. 年龄这道硬门槛：像开头说的，银行用70岁减去借款人年龄计算上限。不过现在有些银行放宽到75岁，比如邮储和招行，这对40岁以上的购房者是利好。
3. 收入证明的含金量：月供不能超过月收入50%这条红线，直接决定能撑起多少年的还款。举个例子，月入2万的小王，如果选30年期的贷款，月供可以控制在1万内；要是选15年期，月供可能飙升到1.5万，这就超过银行警戒线了。
三、长期VS短期贷款怎么选
先说个反常识的现象：贷30年比贷20年月供少40%，但总利息多出63%。以100万贷款、利率4.9%计算，30年月供5307元，总利息91万；20年月供6544元，总利息57万。这就像分期付款买手机，期数越多单期压力越小，但总支出越高。
适合选长期的情况：刚工作收入看涨的年轻人、有投资渠道能跑赢利率的生意人、准备提前还款的购房者。有个做电商的客户就选了30年贷，把省下的月供投入店铺运营，年回报率做到15%，这就很划算。
四、3个容易踩坑的年限误区
误区1：认为贷款年限越长越好。实际上要考虑通货膨胀的抵消作用，10年前的1万和现在的1万购买力完全不同，这个因素很多人没算进去。
误区2：忽略提前还款成本。有些银行对5年内提前还款收3%违约金，这就吃掉省下的利息。上次遇到个客户，贷了30年打算3年后卖房，结果发现违约金比省下的利息还多。
最后给个实用建议：先按最长年限申请，保留月供弹性，等资金充裕时再缩短年限。就像买保险时选最长期限，后续根据情况调整保额，这个策略能兼顾灵活性和成本控制。
