想用贷款100万买房却不知道从哪下手？这篇文章用大白话告诉你关键要点。从银行选择、材料准备到利率计算，手把手拆解贷款全流程。重点提醒容易被忽视的还款方式差异和隐形费用陷阱，结合真实案例帮你算清30年月供压力，最后分享两个让总利息减少3万的实用技巧，看完就能避开90%新手会踩的坑。
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一、选银行别光看利率，这些细节更重要
很多人一上来就问“哪家银行利率最低”，其实5大行的首套房利率基本都在3.95%左右浮动，差距可能就0.1%。这时候更要关注的是提前还款违约金规则，比如建行要求还满1年才免违约金，而农行可能收1%手续费。还有个冷知识：部分城商行会提供装修贷打包优惠，能省下2-3万硬装费用。
记得去年陪朋友办贷款时就遇到个坑——某银行业务员说好的组合贷，结果公积金部分拖了2个月没批下来。所以一定要问清楚放款时效，最好在合同里加上“超期赔偿条款”。这里有个小窍门：直接找银行的房贷中心比去网点更快，他们手里有专项额度。
二、月供计算器没告诉你的3个真相
用等额本息算出来30年月供4700元？先别急着做决定。假设你月入1万5，银行要求流水得覆盖月供2倍，这时候可能需要父母做担保。重点来了！提前还款的前5年最划算，比如第3年提前还20万，能省下至少12万利息。
举个真实例子：同事小王选等额本金，前两年月供5800压力山大，但5年后月供降到4300，比等额本息同期少还7万。不过要注意，有些银行规定还款满1年才能切换方式，签合同时记得确认还款方式变更规则。
三、小心这些让你多花冤枉钱的坑
评估费、担保费、账户管理费...这些杂费加起来可能超过5000块。特别是房产评估价容易被动手脚，有个朋友贷款100万，评估公司把房价做高5%，导致多交5000元税费。教你个办法：直接要求查看评估报告明细，对比同小区成交价。
还有个隐藏雷区是利率重定价日，选1月1日还是放款日差别很大。比如今年8月降息了，如果重定价日在12月，你得等到明年才能享受新利率。建议选放款对应日，能提早3个月少还利息。
四、省出辆车钱的还款技巧
别再傻乎乎地按月还贷了！试试双周供还款法，把月供拆成两周还一次，利用复利原理能缩短5年还款期。不过目前只有招行、交行部分网点支持，需要提前申请。
手里有闲钱也别急着提前还，先算清楚投资收益率能否跑赢房贷利率。比如你有20万，买年化4.5%的理财比提前还款多赚1%差价。但要是只会存定期，那还是提前还贷更划算。
最后提醒下，记得每年打印一次征信报告，看看有没有被银行误报逾期记录。去年就有客户因为银行系统错误导致征信出问题，耽误了后续的车贷申请。买房是大事，多留个心眼总没错！
