准备买房的朋友们，估计都拿着计算器反复算过月供吧？今天咱们就以25万贷款、20年期限为例，掰开揉碎了讲讲月供怎么算、利率涨跌有多大影响，还有等额本金和等额本息到底选哪个划算。中间穿插些银行不会主动告诉你的小技巧，像是提前还款怎么操作最省钱，保证你看完心里有本明白账。
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一、25万房贷20年 月供到底怎么算出来的？
说到月供计算，很多人直接打开房贷计算器填数，其实自己动手算也不难。举个例子，假设现在首套房利率是4.1%（2023年很多地方都这个数），用等额本息公式套进去：
每月还款额贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数－1]
套数字进去就是25万×[0.3417%×(1+0.3417%)^240]÷[(1+0.3417%)^240-1]，算出来差不多1526元。不过先别急着记这个数，利率稍微浮动个0.1%，月供可能就要多掏十几块，咱们后面具体说。
二、利率差0.5% 竟然多还一辆车？
要是运气不好遇到利率上浮，比如从4.1%涨到4.6%，月供立马变成1589元。看着每月多还63块好像没啥，但20年下来利息总额从原本的11.6万涨到13.3万，足足多花1.7万！这钱都够买辆二手代步车了。所以签合同前一定确认是固定利率还是LPR浮动，现在选LPR的话每年元旦后月供都可能变。
三、等额本金VS等额本息 这样选不吃亏
很多人纠结选哪种还款方式，咱们列个对比表就清楚了：
• 等额本息：每月固定还1526元（按4.1%算），总利息11.6万，适合收入稳定的上班族
• 等额本金：首月还1904元，每月递减4块钱，总利息10.3万，适合打算提前还款或现在收入高的人
重点来了！如果打算10年内提前还清，选等额本金能省更多利息。但要是准备慢慢还，等额本息前期压力小很多。
四、提前还款三大隐藏知识点
银行柜员可不会主动告诉你这些：
1. 还贷满1年再提前还款，不然可能要交违约金（一般是多收1个月利息）
2. 缩短年限比减少月供更划算，同样提前还5万，前者能省3万多利息，后者只能省2万
3. 提前还款最好选在降息周期，比如LPR下调后，这时候相当于用更便宜的钱替换高息贷款
五、签合同前必须确认的四件事
最后提醒大家，别光顾着算月供：
• 查清楚自己公积金贷款额度，很多城市夫妻双方能贷80万
• 月供别超过家庭收入的40%，现在很多银行要求提供工资流水证明了
• 信用卡千万别有当前逾期，征信报告提前1个月打印好
• 问清楚提前还款次数限制，有的银行一年只让还1次
看完这些是不是心里有点底了？其实买房贷款就像买菜砍价，多问几家银行比比条件，说不定能省出装修钱。要是还有什么拿不准的，欢迎留言咱们接着唠！
