最近很多朋友咨询用房子做抵押贷款的事儿，特别是平安这类大机构的办理条件。今天咱们就掰开揉碎讲讲这事儿，从申请资格到材料准备，再到审批流程，中间可能遇到的坑也会提醒大家。看完这篇，基本能把抵押贷款的门道摸清个七八成。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、想办这个贷款得先过这几道门槛
先说最关键的，平安银行对抵押房的要求：房龄别超过25年，面积至少得50平以上。像北京二环里的老破小可能够呛，但远郊次新房基本没问题。对了，小产权房、未满五年的经适房这些特殊性质的房产，银行压根不给抵押，这点要特别注意。
再说说申请人资质：年龄要在22-65岁之间，征信报告近半年别出现连三累六的逾期。有个朋友去年信用卡忘了还，结果连续两个月逾期，最后硬是拖了半年才重新申请下来。收入证明这块，每月还款额不能超过家庭收入的一半，银行流水要体现稳定收入来源。
二、材料准备千万别漏项
这里分三块材料：房本相关（产权证、购房合同）、身份证明（夫妻双方身份证、结婚证）、收入证明（最近半年银行流水、单位开的收入证明）。有些自由职业的朋友犯愁收入证明，其实可以用纳税记录或者经营流水代替，提前跟信贷经理沟通好就行。
要提醒的是，如果房子还有按揭贷款没还清，得先结清解押才能抵押。去年有个案例，客户忘记提前结清房贷，结果整个流程卡了一个多月。现在有些银行支持顺位抵押，但平安目前好像还没开通这个业务。
三、审批流程里的弯弯绕绕
整个流程大概20个工作日走完，分五步走：初审→房产评估→面签→抵押登记→放款。其中房产评估这个环节很多人会忽略，评估价直接影响贷款额度。比如市场价500万的房子，评估价可能只有450万，按7成算只能贷315万，比预期少35万呢。
遇到过最奇葩的情况是，客户房子带违建部分。评估公司上门时发现阳台被改造成卧室，结果整个评估流程被打回，需要先拆除违建。所以提醒各位，千万别私自改动房屋结构，到时候耽误贷款就亏大了。
四、这些坑踩过的人都后悔了
首先说利率，现在平安的抵押贷年化在3.85%-5%之间浮动。千万别信中介说的"保证最低利率"，最终利率要看征信评分和抵押物情况。去年有个客户轻信中介承诺，结果因为征信有瑕疵，利率上浮了0.5个百分点。
还款方式也大有讲究，等额本息和先息后本差得可不少。假设贷款100万，三年期：选等额本息总利息约12万，先息后本则要18万左右。但后者前期压力小，适合资金周转需求强的客户。建议根据自身现金流情况选择，别光看月供数字。
