还在还贷的房子想转手？别急着找中介！这篇文章会详细告诉你从确认贷款余额到完成过户的全流程。我们会聊到转按揭的隐藏门槛、解押时可能遇到的坑，还有怎么和买家谈条件最划算。重点提醒：千万别自己垫资解押，最近好多人都栽在这儿了。下面这些实操经验，都是中介不会告诉你的干货。
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一、先摸清家底：房子现在值多少钱？欠银行多少？
上周有个客户找我咨询，他说房子挂了大半年没人问，后来一查才发现自己算错了贷款余额。这里教大家个笨办法：打开手机银行查剩余本金，千万别用总房款减去已还月供这么算，因为前几年还的大部分都是利息。举个例子，100万贷款还了3年，可能本金才还了不到10万，这事很多人到现在都没搞明白。
二、选对交易方式：转按揭还是解押过户？
现在主流就两种方法：
1. 转按揭（带押过户）：去年开始全国推行的新政策，听着挺美对吧？但实际能办的银行不到三成，需要买家资质和你的贷款银行完全匹配。上周刚帮客户办成过一单，前后跑了4趟银行才搞定
2. 先解押再过户：传统方法但风险最大，特别是需要找过桥资金的时候。最近郑州有个案例，房主垫了50万解押，结果买家贷款没批下来，现在钱房两空
三、解押流程千万小心这些坑
如果必须走解押路线，记住这3个关键点：
还款证明要当场拿原件，我见过银行柜员忘盖章导致延误15天的
注销抵押登记必须本人到场，别信中介说的代办
时间成本最少预留45天，急用钱的建议直接放弃这个方案
四、和买家谈判的致命细节
这里有个90%的人会忽略的问题：税费承担。特别是满二唯一和满五唯一的差别，可能相差5-6万的个税。上个月帮客户谈合同时，特意把"若因政策变动新增税费由买方承担"写进补充协议，结果真省了3.8万
五、签合同必须盯紧这3条
最后把关阶段要死磕这些条款：
1. 解押截止日期精确到年月日，别写"尽快办理"
2. 违约金比例建议定在每日万分之五，这个数法院最认可
3. 首付款用途必须写明"优先用于偿还银行贷款"，去年北京朝阳法院判的案子就靠这条翻盘的
说真的，现在卖有贷款的房子比三年前复杂多了。上周帮客户处理解押，光是协调银行、买家和担保公司就打了23个电话。如果看完这些你还是拿不准，建议花点钱找专业律师看合同，毕竟房子是大宗交易，千万别为了省小钱吃大亏。
