离婚时贷款房产分割涉及法律条文、还款责任和协商博弈。本文将围绕「未还清贷款的房产如何分配」这一核心问题，解析婚前/婚后购房的不同处理方式，贷款主贷人变更流程，以及如何通过协议保障权益。重点梳理财产分割中容易被忽视的银行抵押权优先原则和增值部分计算规则，并提供避免纠纷的实用建议。
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一、房子到底算谁的？先看这三个关键点
哎，说到离婚分房子啊，很多人第一反应就是"这房子写谁名字就归谁吧？"其实还真不是这么简单。法院主要看三个要素：
• 购房时间在领证前还是领证后
• 首付款资金来源
• 贷款还款记录
比如小王婚前付了30%首付，婚后夫妻共同还贷。这种情况房子虽然登记在小王名下，但配偶可以主张已还贷部分及对应增值的补偿。这里有个计算公式：（共同还贷金额÷总购房款）×当前房价，这个数值得重点关注。
二、没还完的房贷怎么处理？
银行可不管你们离不离婚，他们只认贷款合同上的借款人。常见的有三种处理方式：
1. 卖房还款：最干脆但可能亏手续费
2. 转给一方：需要银行重新审核资质
3. 继续共同还贷：要签补充协议
这里特别提醒，如果选择产权过户，必须先解除抵押。去年有个案例，夫妻协议房子归女方，结果因为没还清贷款，拖了两年都没办成过户。
三、签协议要注意的隐藏陷阱
别以为手写个"房子归我"就有法律效力，必须包含这些要素：
✓ 房屋具体地址和房产证编号
✓ 剩余贷款金额及还款计划
✓ 过户时间节点和违约金
✓ 银行同意变更的书面证明
见过太多人因为协议里没写清楚过户期限，结果房价涨了对方反悔。最好加上"若未按期过户，按每日万分之五支付违约金"这种硬性条款。
四、走法律程序的正确姿势
如果协商不成要走诉讼，记得准备这些材料：
• 最近一年的房贷还款流水
• 房产评估报告（别自己瞎估）
• 装修费用票据原件
• 对方收入证明（用于计算补偿比例）
有个容易踩的坑是，很多人忘了主张居住权。比如房子判给对方，但你可以要求继续居住直到再婚，这个要在判决书里明确写出来。
五>这些误区你别碰！
× 假离婚多贷款：银行现在会查离婚证时间
× 私自转走公积金：属于转移夫妻共同财产
× 不办过户先复婚：可能构成婚前个人财产
有个血淋淋的教训，老张离婚时把房子给孩子，结果复婚后想加名，发现要交20%的税，肠子都悔青了。
总之啊，离婚分房这事，既要懂法律条文，也得会算经济账。建议先把房贷还款记录拉出来，做个详细的价值分割表。如果涉及大额房产，花几千块找个专业律师做个分割方案预判，绝对比事后扯皮划算得多。毕竟房子可能是这辈子最大的资产，可马虎不得。
