手里有套老房子想贷款周转，这事儿到底靠不靠谱？其实现在不少银行都接受老房子抵押，不过房龄、产权、评估价这些都有讲究。本文将详解老房子贷款的条件限制，对比不同银行政策，教你准备申请材料时避开常见雷区，还会透露几个提高审批成功率的小窍门。搞懂这些门道，说不定你那老房子真能变成"提款机"呢！
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一、老房子贷款的硬性门槛
先说最重要的房龄问题，多数银行要求不超过30年，但实际操作中发现：• 国有大行普遍卡在20-25年• 城商行可能放宽到35年• 个别村镇银行接受40年以上老宅比如我去年碰到个案例，杭州的砖混结构老房建成于1988年，最后通过本地农商行成功抵押。不过要注意，超过50年的基本没戏，这类房子建议考虑其他融资方式。
二、两种主流贷款类型对比
现在市面上主要分抵押经营贷和消费贷两种：1. 经营贷需要营业执照，但利率低至3.4%2. 消费贷不用公司资质，不过利率普遍5%起有个朋友把90年代的老房子做经营贷，贷出评估价65%，比消费贷多拿了二十几万。但提醒大家，经营贷资金不能直接买房炒股，现在银行查得可严了。
三、必须备齐的5份核心材料
上周陪客户跑贷款，发现材料不全最容易耽误事。必备清单包括：√ 完整产权证（共有房产要所有产权人签字）√ 近3个月还贷记录（如果有按揭未结清）√ 房产评估报告（要找银行合作机构）√ 收入证明和银行流水（月入要覆盖月供2倍）√ 房屋现状照片（重点拍承重墙和管线）特别注意老房子如果有违建，比如私自加盖的阁楼，必须拆除才能申请。
四、评估价里的隐藏门道
银行评估老房子时，会重点看三个指标：① 地段等级（周边有无地铁、学校）② 建筑结构（框架＞砖混＞土木）③ 周边成交价（参考最近半年数据）有个小技巧：提前把老房子简单翻新，比如重刷墙面、更换老旧门窗，评估价能上浮8%-15%。但千万别大拆大改，反而可能影响结构安全。
五、容易被拒的3种典型情况
根据信贷员内部数据，老房子被拒主要因为：✘ 产权纠纷（继承房需公证满2年）✘ 划入拆迁范围（征收公告发布后）✘ 抵押记录过多（已有2次抵押登记）去年有客户拿着祖传四合院贷款，虽然估值上千万，但因被列为文物保护单位，所有银行都拒贷。这种情况建议考虑融资租赁等其他方式。
说到底，老房子能不能贷到款，关键看房龄、产权、评估价值这三板斧。现在很多银行推出"以旧换新"业务，用老房抵押同时买新房，这种组合方案能省不少利息。要是您家老房子符合条件，不妨多跑几家银行比比方案，毕竟不同机构的政策差距还挺大的。最后提醒，贷款前务必算好还款能力，别让老宅成了负担。
