最近有朋友问我："全款买了房之后，手里没钱了怎么办？"其实这时候可以考虑用房产证去办抵押贷款。这种方式有点像"先存钱再取钱"，全款买房能拿到更划算的房价，再用抵押贷款把资金"套"出来。不过要注意啊，这中间有很多门道，比如银行的审批标准、不同贷款产品的利息差，还有可能遇到的各种坑。今天咱们就好好聊聊，怎么把已经全款的房子变成"提款机"，同时又能控制好风险。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、全款买房的隐藏玩法
很多人觉得全款买房就是"一锤子买卖"，其实不然。我表叔去年全款买了套二手房，转头就办了抵押贷，愣是把80%的房款又拿回来了。这里头有个关键点：全款房在银行眼里属于优质抵押物。相比还在还房贷的房子，全款房能贷到的金额更高，有的银行甚至能给到评估价的7成。
- 利率比按揭贷款低0.5%-1%
- 放款速度最快3天搞定
- 贷款期限最长20年
不过要注意啊，不同银行的规矩差得可多了。就像我同事小王，去年在两家银行问同一套房子，一家评估价给到300万，另一家才给280万。所以得多跑几家银行比较，千万别嫌麻烦。
二、抵押贷款的正确打开方式
这里有个真实案例：张阿姨把老房子卖了全款买新房，结果儿子突然要创业需要启动资金。她拿着新房本去银行，工作人员推荐了两种方案：
- 消费贷：年化4.8%，最高贷100万
- 经营贷：年化3.85%，需要营业执照
最后她注册了个体户执照，办了经营贷，省下将近2万利息。但要注意，现在银行查贷款用途查得严，千万别把钱直接转进股市或买房，最好先转到家人卡上过渡。
三、这些坑千万别踩
我堂哥就吃过亏，他办了抵押贷投资奶茶店，结果遇到疫情血本无归。现在每个月要还2万多贷款，压力山大。所以提醒各位：抵押贷的钱要用在能产生收益的地方，比如装修后出租、开便利店这些看得见回报的事。
还有几个常见雷区：
- 只看利率不看其他费用（评估费、担保费）
- 贷款期限和还款能力不匹配
- 没预留应急资金导致断供
四、适合人群自查清单
不是所有人都适合这种操作，如果你符合以下3条以上，可以考虑：
- 手头有全款房产但缺乏流动资金
- 有稳定收入来源或靠谱投资项目
- 能接受房产被抵押的心理准备
- 信用记录良好无逾期
- 愿意花时间研究不同银行政策
最近遇到个有意思的案例：做电商的李姐把房子抵押贷出200万，全部投入直播设备采购和团队搭建，结果半年就把贷款还清了。不过这种属于高风险操作，不建议普通人模仿。
五、实操指南步步走
具体操作流程大致分五步：
- 带房本、身份证去银行预审
- 等评估公司上门拍照（要收500-1000评估费）
- 银行审批通过签合同
- 办理抵押登记（现在很多城市可以线上办理）
- 等待放款（记得要贷款用途凭证）
整个过程大概需要15-30天，着急用钱的可以找助贷机构，不过要收1%-3%服务费。有个小技巧：年底银行额度紧张时尽量避开，每年3-4月办理速度最快。
总之全款买房抵押贷款是把双刃剑，用好了能盘活资产，用不好可能陷入债务危机。建议办理前做好这三件事：算清每月还款额、准备好应急方案、和家人达成共识。毕竟房子是大事，宁可多想三步，不能少想一步。
