想在南京买二手房却摸不清贷款门道？这篇干货从贷款资格审核到放款全流程拆解，帮你搞懂首付比例怎么算、利率哪家低、评估价"缩水"如何应对。文章重点分析南京本地政策，穿插真实案例和避坑指南，手把手教你用贷款撬动理想房源。
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一、南京二手房贷款的基本操作流程
先说个真实情况，上个月朋友小王看中鼓楼区一套老破小，结果因为流水不够被两家银行拒贷。所以啊，提前了解流程真的很关键！具体分这几步走：
1. 先自查征信和流水（建议提前3个月准备）
2. 找中介或自行联系银行预审资质
3. 签购房合同后走正式贷款申请
4. 银行安排房产评估（这里有个坑后面细说）
5. 审批通过后办理过户和抵押
6. 最后等着银行放款给卖家
注意！现在南京部分银行要求买卖双方必须到场面签，疫情期间倒是可以视频办理，但政策随时可能变化。对了，整个流程快的1个月，慢的拖到3个月也正常。
二、首付比例和贷款额度怎么算
南京目前执行的是认房又认贷政策，简单来说：
首套房首付30%，利率按首套算
有贷款记录就算二套，首付最低50%
但有个特殊情况，比如你在老家有房但南京无房无贷，部分银行可能按首套操作。
贷款额度要看评估价和成交价的孰低原则。举个例子，房子成交价300万，但银行评估只值280万，那你最多贷280万的70%（首套），也就是196万，剩下104万要自己补。这时候要么和房东砍价，要么自己多掏腰包。
三、利率对比和银行选择技巧
最近南京房贷利率降得挺猛，首套房3.75%（LPR-20BP），二套4.15%是主流。但各家银行也有差别，比如：
工行、建行额度充足但审核严
南京银行、江苏银行利率有时低5-10个BP
外资银行对优质客户有弹性空间
建议同时申请2-3家银行，别在一棵树上吊死。对了，公积金组合贷能省不少利息，单人最高能贷50万，夫妻双方100万。不过公积金放款慢，着急过户的得和房东商量好。
四、这些坑踩中一个就得多花几万块
1. 评估价缩水：特别是老小区容易出现，提前让中介找合作评估公司摸底
2. 隐性费用：担保费、按揭服务费现在基本不用交，遇到乱收费直接投诉
3. 还款方式：等额本息月供压力小但总利息高，等额本金前期压力大
4. 提前还款违约金：多数银行要求还满1年，否则收1-2%违约金
有个粉丝去年在江宁买房，因为没注意合同里的"贷不足需现金补足"条款，结果多掏了8万块现金，这事闹得差点违约。
总之啊，南京二手房贷款看着简单，实际操作处处是门道。建议提前半年养好流水，维护好征信记录，多跑几家银行比对方案。遇到拿不准的政策变化，直接打12345咨询住建部门最靠谱。最后提醒大家，买房是大事，宁可前期多折腾，也别后期吃哑巴亏！
