如果你手头有个价值100万的商铺想抵押贷款，这篇文章可得仔细看！咱们从银行审批规则、评估价折算到还款方式，掰开揉碎了讲清楚。重点聊聊贷款成数怎么算、哪些因素会卡你额度、不同银行的隐形门槛，还有容易被忽略的月供压力测试。最后附上5个真实案例，让你对号入座预估自己能拿多少钱。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、商铺抵押贷款的核心逻辑
先说个冷知识：商铺属于商业地产，和住宅贷款完全两码事。银行通常按评估价的40%-60%放款，比如你商铺市场价100万，评估价可能只有80万，那实际贷款额度就在32万到48万之间。这里有个关键点，评估价和市场价经常有20%左右的差距，特别是餐饮类商铺，油烟损耗可能让评估价更低。
二、五个关键因素决定你的贷款额度
• 产权性质：独立产权商铺比分割式商铺好贷款，后者很多银行直接拒贷
• 剩余使用年限：低于20年的商铺，贷款成数会打7折
• 租金流水证明：有稳定租约的商铺，额度可能上浮15%
• 借款人征信：连三累六的黑户，100万商铺可能只给贷20万
• 银行政策窗口期：每年3-4月银行额度宽松时，成数可能提高5%
三、不同银行的隐藏规则对比
国有大行普遍保守，像工行对餐饮商铺只给评估价40%，但城商行比如北京银行能给到55%。有个案例特别典型：王先生在招商银行用奶茶铺贷款，因为设备价值高，最终拿到评估价62%的额度。不过要注意，小银行虽然成数高，但可能要求买理财或保险。
四、容易被坑的三大雷区
1. 评估费陷阱：某些中介会虚报评估价收取高额费用，实际银行根本不认
2. 还款方式坑：先息后本看起来月供低，但尾款压力可能让你被迫卖铺
3. 隐形费用：某股份制银行表面说利率5%，实际加上账户管理费综合成本到7.2%
五、提高贷款额度的野路子
别死磕抵押贷款！试试组合贷：用商铺抵押贷60万，再申请30万信用贷。有个开便利店的客户就这么操作，把总融资额提到评估价的90%。不过要特别注意，信用贷期限短，必须做好现金流匹配，否则容易资金链断裂。
六、实战贷款额度测算表
拿100万市场价的服装商铺举例：
评估价：85万（受地段折旧影响）
基础成数：50% → 42.5万
加分项：有知名品牌租约+15% → 48.875万
减分项：房龄超15年-10% → 最终额度约44万
这样算下来，实际能拿到手的差不多是市场价的44%左右。
看到这里你应该明白了，100万商铺想贷款，千万别信中介说的"能贷7成"，实际能拿到评估价5成就很不错。关键还是看商铺的盈利能力和你的还款能力，银行现在精得很，光有抵押物不够，还得证明这商铺真能赚钱。最近有贷款打算的话，建议先打份征信报告，找个评估公司做预评，这样和银行谈才有底气。
