说到门面能不能贷款，其实啊，这事儿还真有不少门道！前两天我一个开奶茶店的朋友老张，就为了扩大店面到处打听。他说自己那地段旺得很，但手头资金不够，问我能不能把门面押给银行借钱。说实话，我当时也懵了——商铺抵押贷款到底怎么操作？需要啥条件？会不会有风险？今天咱们就掰开了揉碎了聊，顺便扒一扒那些中介不会告诉你的细节。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、门面贷款到底靠不靠谱？
先说结论：商铺确实能抵押贷款，但和普通住宅贷款完全是两码事。银行对这类资产的态度吧，就像对待榴莲——爱的爱死，怕的躲远远的。主要得看你门面的"硬实力"，比如说地段啊、租金收入啊这些。
记得之前帮亲戚咨询时，银行经理提过三个硬指标：
- 产权必须清晰，红本在手没纠纷
- 经营流水要能覆盖月供的1.5倍
- 征信记录不能有连三累六的逾期
不过每家银行尺度差挺多，像有些城商行对老商铺就宽容些，而大银行更看重商业综合体的铺面。
二、申请流程比想象中复杂
这里得泼盆冷水——商铺抵押贷款可不是填张表就完事了。上个月陪朋友跑流程，整整折腾了20多天！大概步骤是这样的：
- 先找评估公司给门面估价（这里猫腻多，后面细说）
- 准备营业执照、租赁合同、银行流水等材料
- 银行初审通过后，要去房管局办抵押登记
- 等放款前还得买财产保险
最坑的是，有些银行会要求强制购买理财产品或保险，这些隐形成本千万要算清楚！
三、这些雷区千万别踩
说到风险，我可要敲黑板了！去年有个开服装店的案例特别典型：老板把铺面抵押贷了200万，结果遇上修路封道，生意一落千丈。最后别说还贷，连保险柜里的押金条都被银行收走了。
这里划几个重点：
- 评估价通常会比市场价低20%-30%，别指望能贷满
- 利率普遍在5%-8%之间，而且多是浮动利率
- 最长贷款期限一般不超过10年，月供压力山大
特别提醒下，要是你的商铺是按揭还没还清的状态，很多银行根本不给二次抵押！
四、过来人的血泪经验
跟几个做过商铺贷款的老江湖聊过，他们总结了些实用技巧：
首先，千万别信路边"高评高贷"的小广告。有个餐饮老板就是被忽悠，找了家评估公司把200万的铺子估到300万，结果放款后才发现要多交十几万税费。
其次，要留足备用金。有个做美容院的姐妹，贷了150万装修，结果碰上疫情停业三个月，差点连利息都还不上。她现在总说，至少要准备6个月的还款准备金。
最后提醒下，商铺贷款对征信查询次数特别敏感。有个哥们两个月内申请了5家银行，最后每家都拒贷，就是因为查询记录太多。
五、哪种商铺更受银行欢迎？
不是所有门面都能顺利贷款，银行也有自己的"心头好"。根据我整理的资料，这几类商铺通过率更高：
- 临街独立商铺（比商场里的铺位吃香）
- 租约稳定的（比如签了5年以上的连锁品牌）
- 周边配套设施成熟的（学校、医院、地铁口附近）
相反，那些产权复杂的（比如多人共有的）、空置率高的商圈铺面，银行基本看都不看。
小编归纳了一下，门面贷款这事有点像走钢丝——用好了能撬动资金杠杆，用不好可能连老本都赔进去。建议真想操作的话，至少对比3家以上银行的方案，把合同条款逐字逐句看清楚。毕竟自家的铺子，可经不起折腾！
