买二手房办贷款要跑银行、签合同、做评估...听起来就头大是不是？别慌！这篇干货帮你把整个流程拆解成10个具体步骤，从准备材料到放款过户，手把手教你怎么准备收入证明、应对征信问题，还会提醒你注意银行利率猫腻和过户风险。特别是首次贷款的小白，记得重点看加粗内容！
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一、先确认自己有没有贷款资格
别急着看房，先看看自己符不符合银行的基本要求。年龄要在18-65周岁这个区间，要是离退休只剩5年，有些银行就不给批20年贷款了。月收入必须是月供的2倍以上，比如月供5千，工资流水至少得1万。对了，半年内有超过3次信用卡逾期记录的话...建议先养半年征信再来申请。
二、备齐这8份关键材料
材料不全会被银行直接打回来，我见过有人因为漏了结婚证多跑三趟的。买卖双方要准备的东西不一样：1. 买家：身份证、户口本、收入证明和银行流水（最近6个月）、征信报告2. 卖家：房产证、身份证、收款银行卡3. 共同材料：二手房买卖合同、首付款转账凭证注意！离婚的要带离婚协议，自由职业者得准备完税证明，这些很多人容易漏。
三、走完贷款申请全流程
现在银行APP都能线上申请了，但建议第一次办的人还是去柜台。流程大概是：1. 提交材料初审（1-3个工作日）2. 银行指定机构做房屋评估（别小看这个，评估价要是比成交价低，你得补首付）3. 签订贷款合同（重点看利率条款！）4. 办理抵押登记（房本要押在银行）5. 等放款（现在普遍要1个月左右）记得每次去银行都要带齐原件和复印件，我上次就碰到个只带手机照片被赶回去的。
四、利率怎么选最划算
2023年大部分银行首套利率是LPR-20基点，但不同银行还是有差别。比如建行可能给4.1%，工行可能4.15%，别看就差0.05%，30年贷款总利息能差好几万！建议至少对比3家银行，有些小银行还会送家电券。还有等额本金和等额本息的选择，月供压力大的建议选后者。
五、这些坑千万要避开
1. 别让中介代收首付款！必须走资金监管账户2. 提前还款违约金要问清楚，有的银行还满3年才免罚息3. 过户前一定要查房屋有没有抵押，我同事就买到被法院查封的房子4. 贷款审批通过≠马上放款，碰到银行额度紧张可能要等2个月5. 公积金组合贷时间更长，着急过户的慎选
六、特殊情况处理指南
▶ 征信有逾期怎么办：2年内不超过连3累6可以尝试解释，比如提供医院病历证明▶ 首付款不够：现在有"首付贷"产品，但利息很高，年化普遍8%以上▶ 房龄超过25年：部分银行会降低贷款成数，买老破小要特别注意▶ 假离婚买房：现在银行会查离婚时间，刚离婚就申请房贷的容易被拒
最后提醒大家，签任何文件前要逐条核对金额、利率、期限。遇到过客户被业务员忽悠签了浮动利率，第二年基准利率上调多还了十几万。二手房贷款说复杂也不复杂，关键是把材料备齐、流程走对，现在收藏这篇文章，需要用的时候拿出来对照准没错！
