还在还贷的房子能转手吗？这是不少房主头疼的问题。本文将深入解析抵押房产交易的合法路径，手把手教您如何处理带押过户、解押赎楼等关键环节，并提醒买卖双方需要警惕的8个法律风险点，文末附赠3个常见纠纷的解决方案，帮您安全完成抵押房产交易。
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一、抵押状态下的房子到底能不能卖？
先说结论：法律上是允许的！不过实际操作就像走钢丝，得掌握正确方法。根据《民法典》第406条，抵押期间转让抵押财产无需抵押权人同意（这条2021年新增的法规很多人还不知道），但必须通知银行并约定价款清偿方式。
这里有个真实案例：去年我同事老张想卖房，贷款还剩80万没还。他以为必须自己先凑钱解押，结果中介告诉他现在可以"带押过户"，直接省了15万过桥费。所以啊，政策变动要及时关注，别花冤枉钱。
二、抵押房产交易全流程拆解
具体怎么操作呢？我整理了5个关键步骤：
1. 联系贷款银行获取还款证明（别小看这个，有些银行要提前15天预约）
2. 签订三方协议明确资金监管方式（建议选银行托管）
3. 办理带押过户或垫资解押（根据地方政策选择）
4. 买家申请新贷款时要特别注意（评估价可能影响首付比例）
5. 完成抵押注销登记（这个环节最容易出问题）
这里要敲黑板：2023年全国推行不动产"带押过户"后，很多城市已经不需要先还清贷款。比如深圳现在办理时间从30天缩短到3天，但要注意不是所有银行都支持，建议事先打12345咨询当地政策。
三、买卖双方必须知道的4个坑
1. 解押时间差引发的违约（遇到过卖家拿钱后拖着不解押的吗？）
2. 房价波动导致违约风险（去年有案例因半年内房价跌了30%买方反悔）
3. 隐性债务纠纷（房子可能被二次抵押）
4. 税费计算差异（增值税、个税可能比预期高）
建议在合同中明确约定："买方首付款必须优先用于偿还抵押贷款"，最好让资金走银行监管账户。我见过太多因为资金监管不到位，最后闹上法庭的例子。
四、买抵押房必须检查的3份文件
1. 房产证原件（注意核对抵押登记页）
2. 银行出具的抵押证明（要确认剩余本金和违约金）
3. 卖方征信报告（防止有民间借贷纠纷）
有个实用技巧：让卖家在"贝壳找房"等平台开具房屋产权核验证明，现在手机就能操作，能查到20多项产权信息，比纸质证明更全面。
五、3种特殊情况的处理方案
1. 按揭断供的房子：必须取得银行同意转让的书面文件
2. 夫妻共同财产：就算房产证只有1个名字，也要配偶签字
3. 司法查封状态：这种情况千万别碰！见过买家付了款才发现房子被查封，钱房两空的惨剧
最后提醒各位：最近很多城市出现新型诈骗，骗子冒充中介用"快速解押"套路骗取定金。记住，任何要求提前支付大额定金的都要提高警惕，最好实地到银行柜台办理相关手续。
