说到回迁房贷款，很多人第一反应是"这种房子能办按揭吗？"。其实回迁房按揭贷款比普通商品房要复杂得多，关键得看有没有"大红本"。今天咱们就掰开揉碎了讲讲，回迁房贷款到底需要满足哪些硬性条件？哪些银行能办？手续流程分几步走？还会提醒大家注意3个常见的风险点，特别是那些还没拿到产权证的朋友，看完这篇你就知道自己的房子能不能贷款了。
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一、回迁房贷款的核心门槛：产权证说了算
哎，说到这个产权证啊，真是一把钥匙开一把锁。前两天有个粉丝问我："我家回迁房住了3年了，开发商说下个月就能办证，现在能申请贷款吗？"这里要敲黑板了——银行认的可不是口头承诺，必须见到盖着鲜章的产权证原件才行。
• 有证的回迁房：和商品房基本平起平坐，能选银行多，利率也正常
• 没证的回迁房：九成银行直接摇头，剩下的一成可能要押其他资产
• 正在办证中的：个别城商行可能会接单，但要求开发商提供担保函
二、银行审核必看的5项硬指标
上周陪朋友去银行咨询，客户经理拿着材料清单一条条核对，我发现银行主要看这几点：
1. 房龄别超过15年（从竣工日期算起）
2. 房子得是完全产权，不能有共有权人
3. 借款人征信不能有"连三累六"的逾期记录
4. 月收入得是月供的2倍以上
5. 如果是期房，必须出具政府的拆迁安置协议
三、实操流程六步走
记得去年帮亲戚办过一套回迁房贷款，整个流程大概走了20天：
① 先去不动产登记中心拉产调（20块钱工本费）
② 找评估公司上门拍照（费用大概500-800元）
③ 准备四大件：身份证、户口本、结婚证、收入证明
④ 银行面签时要注意，回迁协议里的安置面积必须和产权证一致
⑤ 抵押登记现在可以线上办理，但要去窗口领他项权证
⑥ 放款前记得查清楚房子有没有被开发商二次抵押
四、这些坑千万要避开
我见过太多人在这上面栽跟头，特别提醒三点：
• 小产权回迁房直接pass，国家明令禁止交易
• 过户不满5年的经适房，有些银行要求补交土地出让金
• 集体土地上的回迁房，就算有证也只能在本村交易
• 重点来了：如果开发商说可以帮你"加快办证"，千万别信！去年某楼盘就因为这个暴雷，200多户业主的贷款全黄了。
五、特殊情况处理指南
遇到这两种情况也别慌：
1. 产权证在抵押状态：可以找原贷款银行开解押证明
2. 房子登记在老人名下：需要所有继承人到场签字
3. 拆迁补偿协议丢失：赶紧去拆迁办补办，要加盖骑缝章
最后说句掏心窝的话，回迁房贷款这事吧，说难也不难，关键是要把材料备齐。如果产权证还没下来，建议先别急着申请，等证到手了再操作更稳妥。现在各家银行的贷款政策三天两头变，最好直接打客服电话问最新要求，别光看网上的攻略。毕竟买房是大事，多问多查总没错！
