想用房子抵押贷款却不知道从何下手？这篇文章用大白话给你讲透银行住房抵押贷款的门道。从什么是抵押贷款、需要哪些申请材料，到具体办理流程中的坑点避雷，再到不同银行的利率对比策略，咱们把征信要求、房产评估、还款方式这些关键环节掰开揉碎说清楚。最后还会告诉你哪些情况容易被拒贷，手把手教你选到最适合自己的贷款方案。
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一、住房抵押贷款到底是个啥？
简单说就是拿房子作担保向银行借钱，比如你现在有套市值300万的房子，银行可能给你批150-210万的贷款额度。不过要注意啊，自住房和商铺的抵押率不一样，商铺最高只能贷评估价的50%。而且现在银行对房龄卡得挺严，超过25年的老房子可能就不好抵押了。
二、这些申请条件你满足了吗？
首先得年满22周岁，这个年纪可能刚毕业没几年，但有些银行其实要求借款人年龄+贷款期限不超过65岁。说到征信，最近2年内有连三累六的逾期记录基本没戏。对了，个体工商户要特别注意，流水账单得体现稳定收入，很多朋友就是因为流水断档被拒的。
三、办理流程别踩坑
第一步先选银行，这个月建行给的利率是LPR+35BP，农行反而降了10个点。材料准备阶段最容易漏的是婚姻证明，离过婚的朋友记得带离婚协议。房产评估这个环节有讲究，评估公司上门时最好把房子收拾下，有些评估师会看装修情况给价。
四、利息怎么算最划算？
现在主流的有等额本息和先息后本两种，比如贷100万的话，等额本息每月还5300左右，先息后本前期每月只要3000多。不过要注意有些银行的先息后本产品要求每年归还5%本金，这个在签合同前一定问清楚。
五、这些雷区千万别碰
最近遇到个案例，客户拿学区房抵押，结果孩子明年要上学，这种就可能被银行拒贷。还有啊，抵押经营贷不能拿去买房，现在银行查资金流向特别严。提前还款的话，多数银行要求满1年才能申请，违约金通常是剩余本金的1%-3%。
六、常见问题答疑
Q：按揭房还能再抵押吗？
A：可以！只要按揭还款满1年，能贷出房产现值的70%减掉未还房贷。比如房子现在值300万，还剩100万房贷没还，最多能贷300万×70% -100万110万。
说到底，住房抵押贷款是个技术活，既要懂银行政策又要会算经济账。建议大家在办理前多跑几家银行对比，重点关注利率浮动方式和提前还款条款。记住，适合自己的才是最好的贷款方案。
