还在还房贷的房子能不能再次抵押贷款？这是很多资金周转困难的人最关心的问题。本文将详细讲解二次抵押贷款的可行性，重点分析银行和民间机构的审核要求、办理流程中的隐藏风险，以及不同情况下的替代方案。通过真实案例解读，帮你判断是否适合用房贷房再次融资。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、已经贷款的房子还能抵押吗？
先说结论：理论上是可以的！但实际操作中要考虑三个关键点。首先，你的房子必须有"剩余价值"，也就是当前市场价减去未还房贷后还有空间。比如说房子现在值300万，房贷还剩180万，那理论上能贷出（300×70%）-18030万左右。
不过这里有个容易踩的坑——不是所有银行都接受二次抵押。目前四大行基本不做这类业务，反而一些股份制银行比如平安、光大，还有地方性商业银行会更灵活。去年有个客户王先生，房贷在工商银行，想二次抵押直接被拒，后来通过担保公司转到渤海银行才办下来。
二、哪些条件决定能否二次抵押
要成功办理二次抵押，必须满足这5个硬性指标：
1. 房龄不超过25年，最好是10年内的电梯房。像北京的老破小学区房，就算地段再好也难通过
2. 房贷还款满2年以上，这个时间每家银行要求不同，兴业银行要求至少还贷36期
3. 借款人征信近2年不能有连三累六，有个案例是客户因为3年前有信用卡逾期被拒
4. 房产证必须已经办下来，还在开发商手里的期房想都别想
5. 房子所在区域有限购政策的话，还要看当地房管局的具体规定
三、办理流程中的隐藏成本
表面看流程就四步：评估→面签→抵押→放款。但实际操作中藏着不少费用：
• 评估费一般是300-500元，不过如果找中介可能被收0.1%
• 公证费要800-1500元，有些银行会打包在服务费里
• 保险费每年交贷款金额的0.1%左右，这个很多人不知道
最坑的是过桥资金成本。张女士去年想转贷，必须先结清原房贷，结果每天利息就要2000元，拖了10天多花2万块。
四、比二次抵押更划算的3种方案
如果条件不符合或者成本太高，可以考虑这些替代方式：
1. 房贷转按揭：把剩余贷款转到新银行，同时增加贷款额度。但需要新银行重新评估房子价值
2. 装修贷+信用贷组合：某股份制银行能给房贷客户批30万信用贷，利率只要4.8%
3. 直系亲属过户：通过买卖或赠与重新办理房贷，不过要交契税和个税，适合房产增值大的情况
最后提醒大家，今年开始多地严控经营贷流入楼市。如果要用二次抵押贷款，资金用途证明一定要准备好正规的购销合同，千万别直接转账到个人账户。有疑问的话，最好先找贷款顾问做免费预审，比盲目申请靠谱多了。
