想要用房子办理抵押贷款却不知道从何下手？这篇文章将详细拆解银行房屋抵押贷款的完整流程，包含申请条件、材料清单、评估审批等关键环节。你会了解到不同银行的隐形门槛、如何避免因材料不全被退回，以及利率计算方式、还款方案选择等重要知识点，帮你少走弯路快速拿到资金。
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一、先看看自己符不符合基本要求
银行对抵押贷款申请人有硬性要求，比如年龄要满22周岁且不超过65岁（个别银行放宽到70岁），得有稳定的收入流水证明还款能力。重点来了——抵押的房产必须产权清晰，小产权房、未满5年的经适房这些可能直接会被拒。对了，征信报告最近2年不能有连三累六的逾期记录，有信用卡或网贷的朋友要特别注意这点。
二、准备材料千万别漏掉这几样
提前准备好身份证、户口本、结婚证（单身不用）、房产证和购房合同这些基础材料。收入证明需要盖公司公章，个体户要准备营业执照和近半年对公流水。有个容易踩的坑是——银行流水要和收入证明匹配，比如月收入写2万但流水显示每月进账不到1万，审核时就会被重点关照。
三、房产评估藏着这些门道
银行会安排合作评估公司上门拍照测量，这里有个关键点：评估价通常比市场价低10%-20%。比如市价300万的房子可能只按270万计算，能贷到的金额就是270万的70%也就是189万左右。如果对评估结果有异议，可以申请二次评估，但需要自己承担额外费用。
四、面签时一定要问清楚的事
到了银行面签环节，重点确认三点：贷款利率是固定还是浮动（现在主流是LPR加点）、提前还款有没有违约金、还款方式选等额本息还是先息后本。建议用手机录音记录客户经理的承诺，之前有朋友遇到过口头说能贷7成，最后审批只给6成的情况。
五、抵押登记办理注意事项
审批通过后需要去房管局办抵押登记，记得带齐银行给的抵押合同和委托书。现在很多城市开通了线上办理，但像北京、上海这些地方还是要现场排队。有个省钱技巧——抵押登记费一般只要80元，如果有中介要收你500元，可以直接拒绝。
六、放款后千万不能做的事
资金到账后别急着全部转走，至少要留出3个月月供在还款卡里。特别注意贷款用途必须符合申请时的描述，比如当时说是装修款，就不能拿去炒股，银行真的会抽查资金流向。去年就有客户因为把钱转给证券账户，被要求提前结清贷款。
走完这六步基本上就完成了整个抵押贷款流程，整个周期大概15-30个工作日。如果着急用钱，可以优先选择建行、工行这些放款快的银行。最后提醒大家：按时还款信用无价，记得在手机银行设置自动扣款提醒，避免因为忘记还款影响征信记录哦！
