还在还房贷的房子能转手吗？这个问题困扰着不少购房者。本文将用大白话告诉你，贷款房不仅能卖，还有三种主流操作方式，但要注意提前还款、解抵押、税费计算等关键环节。文中整理了5大实操步骤、3种解押方案，并揭秘中介不会明说的资金风险，帮你避开"转手就亏钱"的坑。
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一、房子背着贷款真能卖？法律这样说
先说结论啊，根据《物权法》191条，抵押房产未经银行同意不得转让。不过实际操作中，只要处理好银行债务，这事儿完全可行。记得去年我同事老张，房贷还剩80万呢，照样把房子卖出去了，关键得走正规流程。
现在主流的操作方式有三种：
- 买家帮忙还贷（操作简单但风险高）
- 自己先借钱还清（需要短期周转资金）
- 走银行转按揭（手续复杂但最安全）
二、手把手教你五步卖房法
先说最关键的流程吧，这五步缺一不可：
- 查剩余贷款：先给银行打电话，确认还剩多少本金，违约金怎么算
- 找买家谈价：记得把解押成本算进总价，别做亏本买卖
- 签三方协议
- 办理过户：重点来了！这时候要盯着买家首付款，最好存在资金监管账户
- 结清尾款：千万别急着给房产证，等银行放款到账再说
三、解抵押的三大妙招
这个环节最容易出问题，我见过有人被中介坑了十几万。推荐三种靠谱方式：
- 找正规担保公司：虽然要付1%服务费，但比民间借贷安全
- 申请银行快贷
- 买卖双方协商垫资（需要签补充协议明确责任）
提醒下各位，千万别信"当天放款"的小广告，去年有个客户图快，结果房子被二次抵押，现在还在打官司呢。
四、这些坑千万别踩
卖贷款房最怕遇到这些情况：
- 买家首付不够还贷（要求首付至少覆盖剩余贷款）
- 过户后买家拖延尾款（必须约定具体放款时间）
- 税费计算错误（记住增值税是按差额征收的）
有个真实案例：王女士急着卖房，没仔细算税费，结果56万的差价要交5.6%增值税，白白多掏3万多。
五、卖房时机怎么选最赚
根据央行公布的LPR走势，建议在利率下行期卖房。比如今年3月利率降了，看房人数明显增加。另外，满五唯一的房子能省个税，这个时间点要卡准。
最后给个实用建议：如果贷款还剩不到30%，其实没必要提前还贷。可以把月供记录作为谈判筹码，向买家证明房子还款信用良好。毕竟现在银行流水好的二手房，转手价能高2-3个点呢。
