准备贷款买房却一头雾水？这篇文章将手把手教你搞懂首付比例、贷款额度计算、银行审核要点等核心知识。从准备材料到签约放款全流程拆解，重点分析等额本息/本金还款差异，并揭露开发商常设的利率陷阱。文中特别标注了征信修复时机、银行流水包装技巧等实操干货，帮你少走3年弯路！
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一、贷款买房必须知道的5个硬指标
银行可不是随便给你放款的，先摸摸自己的底：① 月供不能超过收入50%（比如月入1万最多还5000），这个线踩过了系统直接拒。② 征信报告两年内别出现"连三累六"逾期，去年有个客户信用卡忘还3次就被打回来了。③ 首付款来源得干净，像突然多出20万存款没流水证明的，现在查得特别严...
说到首付比例，各地政策差异挺大。像深圳首套最低30%，二套要50%往上，但如果你是公积金组合贷，还能再省2-3个点。不过要注意开发商经常玩"低首付"套路，听着首付10%很诱人，其实后面有高息信用贷等着你。
二、银行不会告诉你的审批潜规则
你以为收入证明开高点就能多贷款？现在银行会交叉验证社保基数和个税记录，去年有个客户月薪证明写3万，结果个税显示才2万，直接进了黑名单。还有人说把流水"养"到月供两倍就行，其实银行更看重稳定现金流，比如奖金占比超40%的会被认为风险高。
特别提醒自由职业者，别傻乎乎拿支付宝流水去申请。银行只认公对私转账记录，最好是每月固定日期有固定金额入账。有个开网店的朋友，把平台提现记录做成带公章的电子回单，成功通过了审核。
三、选对还款方式等于多赚10万
等额本息和等额本金到底怎么选？简单来说：① 计划10年内提前还款的选本金，总利息少。② 月供压力大的选本息，前期还款轻松。举个实例：100万贷款30年期，本息方式总利息多出22万，但前5年月供比本金少1800元/月。
现在有些银行推出"双周供"这类新玩法，说是能省利息，但实际算下来手续费可能吃掉优惠。更坑的是部分农商行的"气球贷"，前几年月供低得诱人，最后一年却要一次性还30万，很多人根本不知道这个雷点。
四、签合同前必须核对的6个细节
见过太多人栽在合同条款上：① LPR调整日选1月1日还是放款日？建议选年初调整，避免下半年加息被收割。② 提前还款违约金写不写进合同？某大行现在口头承诺不收，结果两年后政策变了照样扣钱。③ 抵押登记费该谁出？有些中介会把这笔2000多的费用转嫁给买家...
重点说下利率重定价周期，现在主流是每年调整，但有些小银行默认3年才调整。如果处在降息周期，选1年调整能更快享受优惠。另外要警惕"假优惠利率"，看着比四大行低0.2%，实际搭售5年保险或理财，算下来反而亏更多。
