手上还有房贷没还清，遇到急用钱的情况还能用房子做抵押吗？这篇文章从银行政策、操作流程、风险规避三个维度，详细分析有房贷者办理抵押贷款的具体方式。重点解析二次抵押、转贷置换、结清再贷三种途径的操作要点，并对比不同方式的利率、额度差异，手把手教你用已有房产撬动更多资金。
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一、有房贷的房子能不能再抵押？
先说结论：有房贷的房子是可以再抵押的！不过就像穿衣服系扣子，第一颗扣子已经扣上（原有房贷），想再系第二颗扣子（二次抵押）得看布料够不够结实（房屋剩余价值）。银行主要看两个硬指标：
• 当前房产市值：比如5年前100万的房子现在值200万
• 剩余贷款金额：假设还剩50万房贷没还
这时候可用额度200万×70%（抵押率）-50万90万
不过要注意，不同银行的抵押率可能从50%-80%不等，部分银行只接受结清原房贷后的再抵押。
二、实操中的三种贷款方式对比
方式1：房产二次抵押贷款
直接在原贷款银行申请，不用还清房贷。比如建行房贷客户在建行办二次抵押，评估价打7折后减去剩余贷款，最快3天放款。但有个问题——现在只有约30%的银行开放这项业务，且要求房贷还款满2年以上。
方式2：转贷到新银行
把房贷转到另一家银行，同时申请增加贷款额度。比如说原房贷100万，现在房子估值300万，新银行按7成批210万。还掉原银行100万，实际到手110万。这种方式能突破原银行限制，但需要支付提前还款违约金（通常是剩余本金的1%-3%）。
方式3：先结清再抵押
适合手头有资金周转的群体。先借钱还清房贷→解除抵押登记→重新办理抵押贷款。这种方式能贷到最高额度，但存在20-30天的资金空窗期，需要防范过桥资金风险。
三、这些坑千万别踩！
上个月碰到个真实案例：王先生想用市值500万的房子二次抵押，结果发现原银行只给40%的抵押率，算下来还不如转贷划算。这里提醒大家注意：
• 别只看表面利率：某银行宣传二次抵押利率4.5%，但要求买3万理财才给审批
• 警惕评估价虚高：个别机构把房价估高20%吸引客户，最后银行不认导致额度缩水
• 确认还款方式：先息后本的产品往往要求1-3年归本，现金流紧张的建议选等额本息
四、什么样的人适合办理？
根据我们统计的客户数据，这三种情况办理成功率最高：
1. 房贷还款超过5年，剩余本金低于房价30%
2. 近两年房价涨幅超40%的区域
3. 企业经营主需要大额周转资金
有个典型案例：杭州的张女士用2018年买的房子成功追加贷出80万，年化4.8%的利率比信用贷省了6万多利息。
最后说句掏心窝的话：抵押贷款是把双刃剑，虽然能解决资金问题，但一定要算清楚月供压力。现在不少银行开通了线上评估服务，输入房产证号就能查预估额度，建议先试算再决定，千万别盲目申请！
