想在北上广买套小公寓安家？手头资金不够怎么办？这篇文章用大白话给你讲清楚公寓按揭贷款的门道。咱们会聊到公寓产权性质对贷款的影响，首付比例到底怎么算，不同银行审批松紧程度差异，还会手把手教你准备贷款材料。对了，最后有3个避坑指南，都是过来人踩过的雷。
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一、先搞懂公寓分类再谈贷款
很多人分不清酒店式公寓、商住两用公寓和普通住宅的区别。简单来说，40年产权公寓多数属于商业性质，这类按揭首付通常得50%起，贷款年限也卡在10年左右。去年我有个朋友在深圳买商住公寓，就因为没搞清产权性质，原本计划的30年月供直接缩水到8年，月供压力翻倍。
二、银行审批看哪些硬指标
别以为有稳定收入就能轻松过审！银行会重点查这4项：征信报告近2年逾期别超6次（助学贷款逾期也算）工资流水要是月供2倍以上（奖金提成可能不算数）二手房公寓房龄+贷款年限≤40年（2000年前的房子要小心）第三方担保有时能提高通过率（但担保人也要查征信）
三、按揭流程7步走不迷路
上周刚帮客户办完公寓贷款，完整流程是这样的：1. 先打征信报告（别自己网上乱查，去人民银行打详细版）2. 找3-5家银行对比利率（小银行贷款经理权限更大）3. 签购房合同时要明确贷款条款（特别留意违约条款）4. 准备材料：身份证、户口本、收入证明、购房合同复印件5. 面签时注意回答一致性（别随口说兼职收入）6. 抵押登记现在能线上办理（节省3-5个工作日）7. 放款后记得要全款发票（办房产证必备）
四、这些坑千万别踩
去年杭州出现20多起公寓贷款纠纷，多数栽在这几个问题上：以为利率都是LPR加基点（实际可能有隐性服务费）开发商承诺的包贷款不兑现（合同里没写就扯皮）没查清楚公寓是否在限购区域（有些城市公寓也限购）水电费按商用标准收取（物业费可能是住宅3倍）
五、特殊情况处理指南
要是遇到这3种情况也别慌：① 自由职业者可以提供纳税证明替代工资流水（需连续2年）② 二手房交易记得让原业主结清物业费（否则影响过户）③ 提前还款选等额本金更划算（总利息省5-8万）但前期压力大
说实在的，现在公寓贷款确实比住宅复杂得多。上周有客户因为公寓土地性质不明确被拒贷，白白损失5万定金。建议大家签约前务必确认好五证信息，最好拉份房产权属证明。要是实在拿不准，花几百块找专业机构做个贷前咨询，比事后补救划算多了。
