想买卖贷款房却总被流程搞懵？这篇文章用真实交易场景拆解全流程，手把手教你怎么处理房贷未结清的房产交易。重点讲清楚买卖双方要准备的贷款材料、银行解押的隐藏雷区，以及过户时最容易卡壳的环节，特别是那些中介不会主动告诉你的避坑技巧。
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一、先搞清楚自己能不能交易贷款房
很多人上来就急着找买家，结果卡在第一步。先说买方：得确认自己贷款资质，现在银行对首付款来源查得特别严。上个月有个朋友就因为首付里有20万是网贷，直接被拒贷了。卖方这边更麻烦，房贷没还完的房子要卖，得先拿到银行的解押同意书。有些地方还要求卖家必须结清贷款才能过户，这个千万提前问清楚。
二、准备材料别漏这些关键文件
买卖双方要准备的东西可不少，重点说几个容易漏的：卖方：最近半年的还款流水（证明没逾期）买方：收入证明要覆盖月供2倍以上（比如月供5000，工资得开到1万）房产证复印件上必须盖银行抵押章如果房子有共同所有人，记得带配偶同意出售声明
三、贷款房买卖的5大核心流程
这里分步骤拆解：1. 签买卖合同时必须注明贷款情况，比如剩余多少贷款、谁来解押2. 买家申请贷款前，先让银行做预审批（避免正式审批不过）3. 卖家解押环节要盯紧，有些银行要提前30天预约还款4. 过户时带着解押证明和新贷款合同（缺一个都办不成）5. 资金监管账户的钱要等过户完成24小时后才能划给卖家
四、过户时最容易踩的3个坑
亲身经历的教训：去年帮亲戚办过户，在房管局耗了3天。重点注意：银行出具的抵押注销函要原件（复印件没用）税费计算按评估价和市场价孰高原则（可能多交税）如果买家也用贷款，过户时要带放款承诺函
五、尾款和交接的注意事项
别以为过户完就万事大吉，我见过太多尾款纠纷。特别是：留5%-10%尾款等交房验收后再付水电煤气过户要买卖双方同时到场户口迁移问题要写在合同里（最好约定违约赔偿）
六、特殊情况处理指南
遇到这些情况建议直接找专业律师：房子有二次抵押的（风险指数飙升）卖家贷款出现逾期记录的（影响解押速度）买卖双方需要转按揭的（现在只有少数银行能做）
整个流程走下来，最快也要45天左右。建议关键节点都拍照留存证据，比如银行解押回执、税费发票这些。如果找中介代办，每天至少催一次进度。记住，贷款房买卖就是个打时间差的游戏，哪个环节拖了，后面全乱套。
