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企业进货差 80 万周转，手里的商品房能抵押吗？流程会不会比个人抵押麻烦？额度够不够撑起下半年的订单？最近好多做小生意的朋友都在问我这些，可不是嘛，企业用钱急，商品房抵押虽常见，但里面的门道真不少。今天小编就掰开揉碎了讲，哪怕你是第一次办，也能看明白。
一、办理前必知：企业用商品房抵押，和个人抵押有啥不一样？
先得搞清楚这个，不然材料都备不对。
你猜怎么着？企业经营用的商品房抵押，重点看 “经营状况”，而个人消费抵押更看 “个人征信”。打个比方，王老板的商品房和张小姐的商品房估值一样，但王老板公司近半年流水有 200 万，他能贷到的额度可能比张小姐高 10%。
那啥样的企业能办？只要是正规注册的公司、个体户都行，哪怕你是刚成立 1 年的小公司，只要能证明有真实经营（比如有进货单、租赁合同），都有机会。
这里插一句，之前帮赵老板办的时候，他的公司刚满 8 个月，一开始担心办不了，结果因为他能提供 3 个月的对公流水和两份购销合同，银行直接批了，所以别被 “新公司” 吓住。
二、材料得备齐！少一样都可能耽误放款
企业用商品房抵押，材料比个人的多些，小编整理了清单，你照着勾：
个人材料
- 身份证、户口本（已婚的话，配偶的也得带，还得有结婚证，这是必须的）
- 商品房房产证（要是按揭买的，购房合同和近 1 年还款记录不能少）
- 个人征信报告（自己去央行征信中心打，别等机构查了才发现有逾期）
企业材料
- 营业执照（得在有效期内，别过期了还不知道）
- 近 6 个月的对公流水（银行流水能看出企业赚钱能力，流水越多越好，断断续续的可能影响额度）
- 经营证明（比如近 3 个月的进货单、销货合同，证明企业在正常运转）
- 贷款用途说明（得写清楚钱用来干嘛，比如 “进 200 箱原材料”，不能写 “随便用”，银行不批的）
有朋友问，股东的商品房能给公司抵押吗？可以，但得股东签字同意，还得公司章程里没说不行，这点别忘了。
三、6 步流程走对了，放款能快 5 天！
别觉得流程复杂，跟着步骤来，其实不麻烦：
- 选机构：先问银行，再问正规贷款公司。银行利息低但严，贷款公司快但利息稍高。小编接触过的企业主，急用钱的大多先找贷款公司救急，后续再转银行。
- 提交申请：线上填申请表（现在很多银行有企业通道，挺方便），把材料拍清楚上传。线下的话，最好提前打电话问清楚要带啥，省得跑第二趟。
- 房产评估：机构会派评估师来看房，商品房的地段、面积、房龄都影响估值。比如市区的房龄 10 年的 80 平商品房，可能估 180 万；郊区同面积房龄 20 年的，可能只估 120 万。评估费一般几百到几千，得自己出。
- 审核：这步最关键！银行会查企业征信、经营情况，还会问 “之前的贷款有没有逾期”“这次借钱后，预计多久能回款”。你得老实说，藏着掖着反而办不成。
- 签合同 + 办抵押：审核过了，就签《抵押借款合同》，一定要看清楚 “还款方式”（是每月还利息到期还本，还是等额本息）、“违约金比例”。签完去房管局办抵押登记，大概 3 个工作日，办完会给个《他项权利证》，机构拿着这个才会放款。
- 放款：抵押办好后，钱直接打到企业对公账户（注意哦，是对公账户，不是个人账户）。快的话 7 天，慢的话 20 天，想快就提前把材料弄齐，审核时主动打电话催催。
四、不同机构对比表：选对了能省不少事
| 机构类型 | 办理周期 | 额度范围（房产估值） | 利率 | 审核严格度 |
|---|---|---|---|---|
| 国有银行 | 15-20 天 | 50%-70% | 4.3%-5.8% | 严（看企业成立年限、流水） |
| 商业银行 | 10-15 天 | 55%-75% | 5.5%-7.2% | 中等（可接受新企业） |
| 正规贷款公司 | 7-10 天 | 60%-80% | 7.5%-9.0% | 较松（看重房产估值） |
小编建议，要是企业经营稳定、不急用钱，选国有银行；刚起步、急需周转，商业银行或贷款公司更合适，别嫌利息高一点，能解燃眉之急最重要。
五、这些问题你肯定想问，小编提前答了
问：商品房是夫妻共有的，能给企业抵押吗？
能，但配偶必须到场签字，还得写《同意抵押声明》，少这一步，合同签了也白签。
问：贷款额度能超过企业当前的营收吗？
可以，但不能超太多。比如企业年营收 100 万，最多贷 150 万（一般不超过营收的 1.5 倍），银行怕你还不上。
问：要是还款期间，企业没盈利怎么办？
赶紧和机构沟通，申请延期还款（最多能延 3 个月），千万别逾期！逾期会影响企业征信，以后再想贷款就难了。之前有个客户逾期 2 次，后来想再抵押另一套房，被 3 家银行拒了，教训啊。
办这事儿，小编觉得最关键的是 “提前规划”。比如知道 3 个月后要进货，现在就开始准备材料，别等钱花完了才着急。还有，多问几家机构，哪怕觉得这家利率低，也去别家聊聊，说不定能发现更适合的方案。企业用钱是为了赚钱，把抵押这事办顺了，才能踏踏实实搞经营，你说对不？
