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刚毕业没几年，攒了点首付想买房的朋友，是不是一看到 “月供” 这俩字就头大？销售给你报个数，你对着计算器按半天，还是不知道那数字咋来的。更怕的是，万一算错了，每个月还的钱比工资还高，日子可咋过？别急，今天小编就掰开揉碎了给你讲，贷款买房的月供到底咋算，小白也能一看就懂。
一、月供到底是啥？为啥非得算清楚？
月供，说白了就是你每个月得还给银行的钱。不管是商业贷款、公积金贷款，还是两者混着来的组合贷，只要是贷款买房，就得按月还这笔钱。
有朋友可能觉得，银行会算好啊，我照着还不就行？可你想过没，银行算的数是基于当前利率和还款方式的，万一你选的还款方式不适合自己，或者利率变了，月供跟着变，你手里的钱没提前备好，逾期了影响征信，多不划算？
小编觉得，算清楚月供，不是为了跟银行较劲，是为了让自己心里有底。比如你一个月挣 8000，月供要是定到 6000，除去吃喝穿，基本没啥余钱了，万一遇到点急事，根本扛不住。所以啊，月供这东西，必须自己算明白。
二、商业贷款的月供，手把手教你算
咱们先拿最常见的商业贷款来说，还款方式主要有两种：等额本息和等额本金。这俩名字听着绕，其实差别大着呢。
先看等额本息，就是每个月还的钱一样多，本金和利息的比例慢慢变。公式有点复杂，但咱们可以简化着来：月供 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]。
举个例子，你贷款 100 万，分 30 年还，年利率 4.9%（月利率就是 4.9%÷12≈0.408%）。套进公式里，月供大概是 5307 元。这 5307 块里，一开始利息多、本金少，比如第一个月可能有 4083 块是利息，本金才 1224 块；到了最后一个月，利息可能只剩 22 块，本金得还 5285 块。
再看等额本金，就是每个月还的本金一样多，利息越还越少，所以月供会慢慢变少。公式是：月供 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已还本金)× 月利率。
还是贷款 100 万，30 年，年利率 4.9%。每个月要还的本金是 100 万 ÷360≈2778 块。第一个月的利息是 100 万 ×0.408%≈4080 块，所以第一个月月供是 2778+4080≈6858 块。到了第二个月，本金还剩 100 万 - 2778=997222 块，利息就是 997222×0.408%≈4069 块，月供就是 2778+4069≈6847 块，比第一个月少了 11 块。
你看，等额本息每个月压力平均，适合收入比较稳定的人；等额本金前期压力大，但越往后越轻松，总利息也比等额本息少。要是你现在手里钱比较多，或者预计以后收入会减少，选等额本金可能更合适。
三、公积金贷款的月供，和商业贷差在哪？
公积金贷款的利率比商业贷低不少，目前 5 年以上的公积金贷款利率是 3.25%。它的月供计算方法，跟商业贷一样，也是等额本息和等额本金两种，就是利率换了个数。
比如同样贷款 100 万，30 年，用公积金贷款的话：
等额本息的话，月利率是 3.25%÷12≈0.2708%，月供就是 [1000000×0.2708%×(1+0.2708%)^360]÷[(1+0.2708%)^360-1]≈4352 块，比商业贷的 5307 块，每个月少了将近 1000 块，这差别可不小。
等额本金的话，每月本金还是 2778 块，第一个月利息是 100 万 ×0.2708%≈2708 块，月供就是 2778+2708≈5486 块，比商业贷的等额本金第一个月少了 1300 多块。
所以啊，能用公积金贷款，尽量用。不过公积金贷款有额度限制，比如有的城市个人最多贷 60 万，夫妻俩人最多贷 80 万，要是房子总价高，光靠公积金不够，就得用组合贷了。
四、组合贷的月供，两部分怎么加起来？
组合贷，就是一部分用公积金贷款，一部分用商业贷款。这种情况下，月供得分开算，然后加起来。
比如你买套 200 万的房子，首付 60 万，还差 140 万。公积金能贷 80 万，剩下的 60 万就用商业贷。
公积金部分（80 万，30 年，利率 3.25%），等额本息的月供是 80 万 ÷100 万 ×4352≈3482 块（参考上面的例子）。
商业贷部分（60 万，30 年，利率 4.9%），等额本息的月供是 60 万 ÷100 万 ×5307≈3184 块。
加起来，总月供就是 3482+3184≈6666 块。
是不是很简单？就是把两部分的月供各自算出来，再求和。不过组合贷的还款方式得统一，要么都选等额本息，要么都选等额本金，不能一个用这一个用那，这点要记牢。
五、首套和二套，月供差在哪？
首套房和二套房的贷款利率不一样，一般二套房的利率会比首套房高。比如首套房商业贷利率是 4.9%，二套房可能就涨到 5.4%（各个城市不一样，有的涨 10%，有的涨 20%）。
还是贷款 100 万，30 年，等额本息：
首套房（4.9%）月供≈5307 块；
二套房（5.4%）的话，月利率是 5.4%÷12=0.45%，月供就是 [1000000×0.45%×(1+0.45%)^360]÷[(1+0.45%)^360-1]≈5615 块。
每个月差了 300 多块，30 年下来就差了 10 多万，所以买房时得先搞清楚自己是首套还是二套，利率不一样，月供差不少呢。
六、算错月供会咋样？3 个避坑点要记牢
要是月供算错了，麻烦可不小。比如你本来以为月供 5000，结果实际要还 6000，手里的钱不够，逾期几次，征信就花了，以后想再贷款就难了。那咋避免算错呢？
- 利率别瞎用。银行给的利率可能是年利率，算月供时得换成月利率（年利率 ÷12），别直接用年利率算，不然差老远。
- 还款年限要看准。同样贷款 100 万，10 年和 30 年的月供差很多，比如商业贷等额本息，10 年的月供大概 10557 块，30 年才 5307 块，年限千万别搞错。
- 用计算器但别全信。网上有很多贷款计算器，输入数字就能出结果，方便是方便，但最好自己按公式再算一遍，有时候计算器可能出 bug，或者你输错了数字。
小编自己觉得，算月供的时候，最好多算几种情况。比如先按当前利率算，再假设利率涨 0.5% 算一遍，看看自己能不能扛住利率上涨的压力。买房是大事，月供得留有余地，别把自己逼得太紧。
最后想说，月供不是冷冰冰的数字，它背后是你未来几十年的生活质量。算清楚月供，选对还款方式，不是为了省钱，是为了让自己住着踏实。哪怕多花点时间研究，只要能找到适合自己的方式，就值了。买房是为了更好的生活，可别因为月供没算明白，让生活变得一团糟，你说对吧？
