房子有贷款能卖吗

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刚买没几年的房子，贷款还在月月还，突然想换个地段更好的，或者工作调动要去别的城市发展，这房子带着贷款，到底能不能卖呢？估计不少朋友都琢磨过这个事儿吧？毕竟房产证好像还押在银行那儿，这时候卖会不会特别麻烦？别慌，今天小编就来好好说道说道，从能不能卖到怎么卖，再到有哪些要注意的地方，都给你讲清楚。

一、先给个准话：有贷款的房子，到底能不能卖？

答案是能卖。但有个前提，你得把银行的贷款结清，让房子从抵押状态解放出来，也就是咱们常说的 “解押”。银行那边呢，只要能收回剩下的贷款本金和利息，一般不会拦着你卖房，毕竟他们要的是钱，不是房子本身。
不过有个情况要注意，如果你的房贷已经逾期好几个月，银行都开始催款甚至准备起诉了，这时候就不能随便卖了。得先把逾期的钱补上，跟银行沟通好，不然银行可能会直接申请拍卖，那就由不得你自己做主了。

二、有贷款的房子怎么卖？3 种方法，各有各的适用情况

1. 自己拿钱把贷款还清（适合手里有闲钱的）

就是你自己掏出一笔钱，把剩下的房贷一次性还了。流程大概是这样：

先给贷款银行打电话，说要提前还款，问清楚还剩多少本金、利息，还有要不要交违约金（一般还款满 3 年就不用交了）；
约定好还款日期，把钱存到还款卡里，银行扣完钱会给你开个《贷款结清证明》；
拿着证明去不动产登记中心办理解押，房产证上会盖上 “解除抵押” 的章；
这之后，房子就跟没贷款的一样，可以正常挂牌、签合同、过户了。

网友王姐就是这么操作的：“当时手里正好有笔闲钱，想着自己还了贷款省事，前后花了不到一个月就办完了解押，卖房的时候也顺利，买方一看房产证没抵押，也放心。”

2. 用买方的首付来还贷款（适合手里钱不够的）

要是自己没那么多钱，买方又愿意先付首付，那就可以用这笔首付来解押。步骤是：

跟买方商量好，首付金额得够还你剩下的贷款（比如还剩 50 万贷款，首付至少要 50 万）；
让买方把首付打到你的还款账户，或者通过中介的监管账户转过去，避免出岔子；
银行扣了这笔钱，给你开结清证明，你再去办理解押；
解押完就可以办过户，剩下的房款等买方贷款下来（如果买方是贷款买的话）再给你。

这种方法的关键是买方得愿意配合，而且得在合同里写清楚首付的用途，免得后期有纠纷。

3. 找垫资公司帮忙（适合着急卖房的）

要是买方首付不够，你自己也没钱，又急着把房子出手（比如等着用钱周转），可以找专门的垫资公司帮忙。他们先把钱借给你还贷款，解押后房子卖掉，你再把钱还给他们，当然得付点利息。
不过这种方式成本不低，利息一般按天算，借 100 万的话，一天可能要几百块。小编建议不到万不得已别用这个方法，除非你算过账，觉得划算。

三、不同贷款类型，卖房流程有啥不一样？一张表格看清楚

贷款类型	解押时要注意啥	办理时间大概多久
商业贷款	直接找贷款银行申请就行，提前还款违约金不多	1-2 周
公积金贷款	得先向公积金管理中心申请，审批比商贷严点	2-3 周
组合贷款（商贷 + 公积金贷）	要先还公积金部分，再还商贷部分，得跑两个地方	3-4 周

邻居小张就吃过组合贷的亏：“我以为跟商贷一样直接找银行就行，结果公积金那边还要填一堆表，审批又慢，差点耽误了跟买方约定的过户时间，后来天天催才赶上。” 所以啊，办之前一定要先问清楚自己的贷款类型，别想当然。

四、卖房前，这些手续材料得提前准备好，别临时抓瞎

你的身份证、户口本（结婚的要带结婚证，离婚的得有离婚证）；
购房合同、贷款合同（这些平时可能放得比较乱，提前找出来）；
最近半年的还款明细（去银行打，或者在手机银行上截图打印也行）；
房产证（有些银行不押房产证，但会有抵押登记证明，这个也得带着）。

要是你没时间自己跑，想委托中介或者家人帮忙，还得写个《授权委托书》，公证一下才管用。

五、这些坑，好多人都踩过，你可得避开

解押后买方变卦：有个朋友就是，自己借钱把贷款还了解押，结果买方突然说不买了，钱都花出去了，房子还砸在手里。所以合同里一定要写清楚，买方要是反悔，得赔偿解押的费用和违约金。
没算清楚费用：除了还贷款的钱，解押可能要交手续费，卖房还要交个税、契税，这些加起来也是一笔钱。有个网友就说：“本来以为能赚点，结果算上各种费用，基本白忙一场。” 提前用网上的计算器算算，心里有个数。
房贷有逾期没处理：要是房贷有过逾期，银行可能会让你先把逾期的本金、利息、罚息都补上，才能办提前还款。所以啊，平时尽量别逾期，真逾期了赶紧处理。

六、一些你可能关心的问题

问：我这房子是商贷，还没还完，买方想用公积金贷款买，这样能卖吗？
答：能卖。买方用啥贷款跟你没关系，只要他能把钱给你就行，你该解押解押，该过户过户。
问：跨市买的房子，有贷款，现在想卖掉，流程跟本地一样吗？
答：不太一样。比如解押，有的城市可以网上办，有的必须本人去现场；还有的城市对垫资公司有资质要求。最好先打当地不动产登记中心的电话问问，号码一般是 12345 转不动产登记。