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嘿，朋友们！如今，贷款买房几乎成了大多数人实现住房梦的必经之路。但一提到贷款买房，那复杂的利息计算，就像一团迷雾，常常把人搞得晕头转向。你是不是也常常疑惑：贷款买房利息到底怎么算才对呢？别着急，今天小编就带大家好好理一理，让这团迷雾彻底散开！
房贷利率从哪来
在计算房贷利息前，咱们得先搞清楚房贷利率是怎么定的。现在的房贷利率主要分商业贷款利率和公积金贷款利率。
商业贷款利率，现在大多是参考贷款市场报价利率（LPR）来确定的 。这 LPR 每个月 20 号（遇节假日顺延）由全国银行间同业拆借中心公布，像 2025 年 5 月 20 日公布的 5 年期以上 LPR 为 3.5% 。但实际的商业房贷利率，可不是直接用 LPR 哦，银行会在 LPR 基础上，根据各地政策、市场情况，再加上一定的点数（也就是基点，1 个基点是 0.01%）。比如，有的地方首套房可能是 LPR 加 50 个基点，那实际利率就是 3.5% + 0.5% = 4% 。不同城市、不同银行，这个加点数可能都不一样。
公积金贷款利率呢，这可是国家给咱老百姓购房的大福利，利率相对低不少。2025 年 5 月 8 日起，5 年以下 (含 5 年) 首套个人住房公积金贷款利率调整为 2.1%，5 年以上调整为 2.6%；5 年以下 (含 5 年) 第二套个人住房公积金贷款利率调整为不低于 2.525%，5 年以上调整为不低于 3.075% 。所以，要是符合公积金贷款条件，可一定要优先考虑用公积金贷款哦。
常见的还款方式与利息计算
知道了利率，接下来就是怎么还钱，也就是还款方式啦。常见的有等额本息和等额本金两种，这两种方式下利息计算可大有不同。
等额本息还款法
等额本息，简单说就是每个月还款的金额都是一样的 。但这里面本金和利息的比例，每个月都在变哦。一开始，利息占的比例多，本金占的少；随着时间慢慢推移，本金占比越来越多，利息占比越来越少。
它的计算公式有点复杂：每月应还总额 =【贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数】÷【(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1】 。假设贷款 100 万，利率 4%，贷款 30 年（360 个月），月利率就是 4%÷12。把这些数据代入公式，就能算出每月还款额啦。不过，这公式看着头疼，现在网上有好多房贷计算器，咱只要输入贷款金额、利率、贷款期限这些数据，一下就能得出结果，方便得很。
给大家举个例子，小王贷款 100 万买房，利率 4%，贷款 30 年，用等额本息还款。通过计算或者房贷计算器，能得出他每月还款额大概是 4774.15 元 。在最开始的还款里，可能有 3000 多是利息，只有 1000 多是本金；但到了还款后期，本金占比就会超过利息啦。
等额本金还款法
等额本金呢，就是每个月还的本金是固定的，利息是根据剩余本金来算 。所以每个月还款总额会越来越少。计算公式是：每月应还总额 = (贷款本金 ÷ 还款月数)+(本金 - 已归还本金累计金额)× 每月利率 。还是拿贷款 100 万，利率 4%，贷款 30 年举例，首月还款额就能通过公式算出。以后每个月还款额，就是在首月基础上，减去固定的递减额。
比如，小张同样贷款 100 万，利率 4%，贷款 30 年，用等额本金还款。首月还款额大概是 6111.11 元 ，这里面本金是 2777.78 元（100 万 ÷360 个月），利息是 3333.33 元（100 万 ×4%÷12）。次月还款时，本金还是 2777.78 元，但因为本金少了 2777.78 元，利息就变成了 (100 万 - 2777.78 元)×4%÷12，所以次月还款额就会减少，大概是 6104.54 元。往后每个月都是这样，还款额逐渐递减。
两种还款方式大对比
等额本息和等额本金，到底选哪种呢？咱们来对比一下。还是以贷款 100 万，利率 4%，贷款 30 年为例：
| 还款方式 | 总利息 | 首月还款额 | 每月还款变化 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 约 71.86 万元 | 4774.15 元 | 固定不变 | 收入稳定，不希望前期还款压力过大的人群 |
| 等额本金 | 约 60.34 万元 | 6111.11 元 | 每月递减 | 前期还款能力较强，希望总利息支出少一些的人群 |
从表格能看出，等额本金总利息要比等额本息少不少 。但等额本金前期还款压力大，像上面例子里，首月还款比等额本息多了 1000 多元呢。所以说，没有绝对哪种方式更好，得根据自己的经济状况和还款能力来选。
影响房贷利息的其他因素
除了利率和还款方式，还有一些因素也会影响房贷利息。
重定价日就是一个重要因素 。重定价日，简单讲就是房贷利率重新计算的日子。一般有两种，一种是每年 1 月 1 日，一种是贷款发放日对应日期。在利率下行周期，如果选对重定价日，那利息能省不少。比如 2024 年贷款时利率高，2025 年 LPR 降了，在重定价日调整后，月供就会减少。但要是利率上行，可能就不太划算了。所以，大家得关注市场利率变化，根据趋势来选择重定价日。
还有贷款期限也有影响 。一般来说，贷款期限越长，总利息就越多。同样 100 万贷款，利率 4%，贷款 20 年，等额本息总利息大概是 43.34 万元；要是贷款 30 年，总利息就涨到约 71.86 万元了 。不过，贷款期限长，每月还款压力会小些，所以这也得在利息支出和还款压力之间找平衡。
省息小妙招
想少付点房贷利息，有没有办法呢？当然有！
提前还款是个常见的办法 。在还款前期，利息占比高，本金占比低，这时候提前还款，能省不少利息。但到了还款后期，大部分利息都已经还了，提前还款省息效果就没那么明显了。而且有些银行对提前还款有规定，比如要还款满一定期限，不然可能要收违约金。所以打算提前还款，得先了解清楚银行政策，再根据自己的经济状况和还款计划来决定。
另外，合理利用公积金也能省息 。前面说过公积金贷款利率低，能用公积金贷款就尽量用。要是公积金贷款额度不够，还可以选择组合贷款（公积金贷款 + 商业贷款），这样也比全部用商业贷款利息要少。
贷款买房利息计算虽然复杂，但只要搞清楚利率、还款方式这些关键因素，再结合自己的实际情况，就能算出准确的利息，还能找到最适合自己的省钱办法。希望大家都能顺利买到心仪的房子，少花冤枉钱！
