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手里的房子还有贷款没还完，想卖掉换个地段或者换个大点的？但一想到还有贷款没结清，就犯嘀咕：这房子到底能不能卖啊？卖的时候会不会特别麻烦？要花多少钱？会不会不小心踩坑？别慌，今天就用大白话跟你好好聊聊，有贷款的房子到底咋买卖，从解押到拿钱，一步一步给你说清楚，新手小白也能看明白。
有贷款的房子到底能不能卖？
先直接给答案：能卖！ 但有个前提 —— 得先处理清楚银行的贷款。
为啥呢？你想啊，你买房子的时候向银行借了钱，房子就相当于抵押给银行了，房产证上可能还盖着抵押的章。这时候房子的 “所有权” 其实是不完整的，银行也算个 “债主”。所以要卖房子，必须先把欠银行的钱还上，让银行解除抵押，这就是咱们常说的 “解押”。
可能有人会问：“我要是没钱还剩下的贷款，是不是就卖不了了？” 也不是，后面会说到怎么解决这个问题，别急。
解押步骤，一步都不能错！
解押是整个交易的第一步，也是最关键的一步，少个流程可能就耽误事儿。我给你拆成 4 步，照着走准没错。
第一步：查清楚还剩多少贷款要还
你得先知道自己到底还欠银行多少钱。最简单的办法就是打贷款银行的客服电话，报上自己的姓名和身份证号，让他们帮你查 “剩余贷款本金”。记住哦，最好再问一句 “如果现在提前还款，有没有违约金？违约金怎么算？” 每个银行规定不一样，有的满 3 年就不用交违约金了，有的可能还要收剩余本金的 1%，提前问清楚心里有数。
第二步：凑钱还贷款（没钱？这 3 招能解决）
知道要还多少钱了，接下来就是凑钱。要是手里有钱，直接还上最省事。但要是没钱，也有办法：
- 让买方先垫钱：比如房子卖 100 万，你还欠 30 万贷款，就让买方先给你 30 万用于解押，剩下的 70 万过户后再给。不过这得买方同意，而且最好在合同里写清楚，免得后期扯皮。
- 找中介或第三方垫资：有些中介有合作的垫资公司，他们先帮你把钱还了，解押后房子卖掉，再把垫的钱还回去，不过这得付手续费，一般是垫资金额的 2%-3%，急用的时候可以考虑。
- 银行 “转按揭”：就是让买方把你的贷款接过去，继续还。但现在很多银行不太做这个业务了，你可以问问自己的贷款银行，碰运气试试。
第三步：去银行办提前还款，拿解押材料
钱准备好了，就跟银行预约提前还款的时间（一般要提前 1-2 周预约）。到日子了，带着身份证、贷款合同、银行卡去银行交钱。交完钱后，银行会给你一份 “贷款结清证明”，还有 “他项权利证”（就是之前抵押给银行的凭证）。
第四步：去不动产登记中心解押
拿着银行给的结清证明、他项权利证，还有房产证、身份证，去房子所在的不动产登记中心办理解押手续。工作人员会在房产证上盖个 “解押” 的章，或者重新发一个没有抵押记录的房产证。到这一步，房子就彻底 “自由” 了，可以正常交易啦。
这里插一句：解押整个流程大概要 1-2 周，要是赶上银行或登记中心人多，可能还要慢一点，所以最好提前规划时间，别耽误跟买方约定的过户日期。
买卖过程中，要花哪些钱？
除了还剩下的贷款，买卖有贷款的房子还有一些其他费用，我给你列出来，心里好有个谱：
- 提前还款违约金：刚才说了，有的银行收，有的不收，一般是剩余本金的 1%-3%。比如还剩 20 万贷款，可能要交 2000-6000 块。
- 解押手续费：不动产登记中心可能会收个几十块的工本费，不多，几十块钱的事儿。
- 垫资手续费：要是找人垫资，按垫资金额的 2%-3% 算，垫 30 万就是 6000-9000 块。
- 中介费：如果找中介帮忙，一般是房价的 1%-2%，100 万的房子就是 1-2 万（可以跟中介砍砍价）。
- 税费：这个跟普通二手房交易一样，比如契税、个人所得税、增值税，具体多少看房子面积、是否满五唯一，这里就不细说了，反正跟有没有贷款关系不大。
给你算笔账：假设房子 100 万，剩余贷款 30 万，提前还款违约金 1%（3000 块），垫资 30 万（手续费 2%=6000 块），解押工本费 50 块，中介费 1 万，那光解押和交易前期大概要花 30 万 + 3000+6000+50+1 万 = 319050 块。当然，这 30 万贷款是你本来就该还的，不算额外支出，额外花的主要是违约金、垫资费这些。
这些坑，可千万别踩！
有贷款的房子交易，环节比全款房多，风险也稍微大一点，这几个坑一定要避开：
1. 没解押就签合同，收了定金却解不了押
我邻居就遇过这事儿：他急着卖房，跟买方签了合同，收了 5 万定金，约定一个月内解押过户。结果他去银行一问，提前还款要交 5000 违约金，而且他手里的钱不够还剩余贷款，买方也不愿意垫资，最后解押没办成，还赔了买方违约金。
怎么防？ 签合同前，一定先去银行查清楚解押的所有条件（钱、时间、违约金），确认自己能搞定再签。合同里也要写清楚：“如果因卖方解押失败导致交易不成，责任怎么算”。
2. 买方垫资后，卖方跑了
这种情况虽然少，但也不是没有。买方把钱给卖方解押了，结果卖方拿着钱消失了，房子还是卖方的名字，买方钱房两空。
怎么防？ 买方垫资的话，最好走第三方资金监管，让钱先放在监管账户里，解押成功后再打到卖方账户。或者找正规中介操作，他们有流程能保障资金安全。
3. 解押后，买方贷款批不下来
房子解押了，跟买方签了合同，结果买方申请贷款时，因为征信不好被银行拒了，这时候房子已经是 “自由身” 了，但卖不出去，耽误时间不说，要是你急着用钱，那就麻烦了。
怎么防？ 交易前，让买方先去银行做 “预审”，就是银行先看看他的资质能不能贷款、能贷多少。预审通过了再解押，能减少很多风险。合同里也可以约定：“如果买方贷款批不下来，买方要在多少天内全款支付，否则算违约”。
个人观点哈
其实有贷款的房子买卖，说复杂也复杂，说简单也简单，核心就是把 “解押” 这个环节理顺。我建议新手小白最好找个靠谱的中介，花点中介费能省不少心，他们熟门熟路，能帮你避开很多坑。
另外，心态别太急，尤其是涉及到钱的时候，多问几句、多等几天都没关系，千万别因为着急就跳过某个步骤。毕竟房子是大事，一笔交易动辄几十万、上百万，稳当点总没错。
