还在为房贷怎么还发愁？这篇干货帮你理清等额本息、等额本金、提前还款等8大核心问题，手把手教你根据收入变化选还款方案，揭秘银行不会主动说的省利息技巧，附赠3个真实案例对照表，看完至少少还5年利息！
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一、这些还款方式搞不懂？小心白送银行钱
咱们先来聊聊最常见的两种还款套路。等额本息这个玩法，就是每个月固定还一笔钱，前几年利息占大头，比如贷100万30年，前5年光利息就还了25万，本金才还了不到10万。不过好处是压力稳定，适合工资稳定的上班族。
再说说等额本金，这招是越还越轻松。第一个月要还8000多，比等额本息多出快2000块，但20年下来总利息能省出辆宝马3系。有个客户张先生去年选了这种方式，结果今年公司裁员降薪，现在月供压得喘不过气，这就是没考虑收入波动的后果。
二、提前还款的隐藏坑位地图
提前还款听着美，实操时处处是雷。上周刚有个客户李女士，兴冲冲拿着年终奖去还贷，结果被收了2%的违约金，5万奖金眨眼没了1000块。记住啊，多数银行要求还贷满1年才能免违约金，有些甚至要满3年。
什么时候提前还最划算？这里有个公式：已还期数＜总期数1/3时。比如说30年贷款，前10年还清能省70%利息。要是已经还了15年，提前还省的钱可能还不如买理财收益多。对了，部分还款选"缩短年限"比"减少月供"更划算，同样还5万，前者能省11万利息，后者只能省8万。
三、银行经理不会说的省利息秘籍
这两年LPR利率降了又降，上个月刚有个客户王先生，把固定利率转成LPR浮动，月供直接少了300多。不过要注意转换窗口期，去年开始很多银行只在每年1月1日调整，错过就要再等一年。
还有个冷知识：公积金+商贷组合贷可以分开选还款方式。比如公积金用等额本金，商贷用等额本息，这样既能享受公积金低利率的优势，又能平衡前期还款压力。我表姐去年买房就这么操作的，比纯商贷省了18万利息。
四、这些红线千万别碰
看到某银行宣传"前三年只还利息"的活动别急着上车！这种还款方式前3年月供确实低，但第4年开始月供直接翻倍。之前接触过客户刘先生，就因为没细算总利息，现在月供从7000暴涨到1万3，房子差点被法拍。
最后提醒各位：保持征信良好比什么都重要。有个客户陈女士本来能享受首套利率，结果因为借呗逾期记录，利率上浮了15%，30年要多还26万。每月记得在还款日前3天存钱，现在很多银行扣款都在凌晨，万一余额不足立马算逾期。
说到底，选还款方式就像买衣服，合身最重要。别看隔壁老王提前还贷好像很爽，可能人家家里有矿。咱们普通人还是得量入为出，手里至少留够6个月月供的应急资金。毕竟疫情这三年教会我们，现金流才是王道啊！
