最近有朋友问我：“申请贷款时银行要产调，这是不是代表房子被抵押了？”其实啊，产调跟抵押还真不是一回事。这篇文章咱们就来唠唠产调到底查什么，抵押流程怎么走，这两者之间的关系就像豆浆和油条——经常搭配出现但本质不同。接下来从产调内容解读、抵押登记流程、常见误区三个方面展开，帮你彻底搞懂这里头的门道。
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一、产调到底查的是啥玩意儿？
先说说产调的全称——房产产权状况调查。银行让客户打产调，主要是想确认三件事：• 房子现在是谁的名字（防止冒名顶替）• 有没有被法院查封（别贷完款发现房子要被拍卖）• 之前的抵押记录（评估还能贷多少款）举个实际例子，上周有个客户拿着2018年买的二手房来贷款，产调显示这房子2019年做过二次抵押。这就是为什么银行要看产调报告——得知道房子现在的真实状况。
二、抵押登记到底怎么操作？
抵押可比产调复杂多了，整个流程分四步走：1. 签完借款合同后，银行会给抵押登记申请表2. 买卖双方带着身份证、房产证去不动产登记中心3. 工作人员在系统里录入抵押信息（这时候产调才会显示抵押状态）4. 3个工作日后拿到他项权证才算完成注意！很多中介会说“产调显示抵押就是办完手续了”，其实啊，抵押登记完成的标志是拿到他项权证，不是产调显示抵押状态。
三、90%的人都会搞混的三个误区
这里得重点提醒几个容易踩的坑：• 产调显示抵押≠完成抵押登记（可能是历史记录）• 银行查产调≠自动办理抵押（得另外签文件）• 民间借贷抵押不上产调（只在正规机构登记有效）上个月碰到个案例，客户以为民间借贷做的抵押会在产调显示，结果房子被二次出售才发现问题。所以说，正规抵押必须走登记流程，光签个借款协议可不管用。
四、贷款过程中怎么处理产调和抵押？
给准备贷款的朋友几个实用建议：√ 提前打产调（别等签合同才发现问题）√ 确认抵押解除时间（避免影响下次交易）√ 保留好所有回执单（他项权证最重要）有个小窍门告诉大家：现在很多城市可以线上查询产调，比如XX市不动产登记公众号就能查。不过要办抵押的话，还是得本人跑趟登记中心，毕竟涉及重要权益。
说到最后，其实产调和抵押的关系就像体检和手术——产调是检查房子健康状况，抵押才是真正的“动刀子”。搞明白这两者的区别，不仅能避免被不良中介忽悠，还能合理规划贷款方案。下次再遇到银行要产调，可别再以为是要抵押你的房子啦！
