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手里攥着全款房的房产证，突然急需用钱的时候，你会不会琢磨：这房子能不能换成现金救急？不少朋友都问过小编，“全款买的房子可以办理抵押贷款吗？” 毕竟全款买房的人，手头资金可能都压在房子上了，遇到周转难题，最先想到的就是用房子来帮忙。今天咱就好好聊聊这事儿，从能不能办、怎么办，到要注意啥，全给你说明白，新手小白也能轻松看懂，一起往下看吧！
一、先给个痛快话：全款房到底能不能办抵押贷款？
答案是肯定能！而且啊，全款房办抵押贷款，比贷款没还清的房子要容易得多。你想啊，全款房的产权完完全全在自己手里，没有其他银行的抵押记录，对放款机构来说，风险也小不少，自然更愿意批贷。
小编有个朋友，前年全款买了套小户型，去年家里老人住院急需用钱，就用房子办了抵押贷款，不到一个月钱就到账了，解了燃眉之急。所以说，全款房确实是个不错的 “资金后盾”，关键是你得知道咋用。
那可能有人会问了：“我这房子刚全款买没多久，房产证还没捂热呢，也能办吗？” 一般来说是可以的，只要房产证已经办下来，产权清晰，哪怕刚拿到手一个月，多数银行都能受理。当然啦，个别银行可能会有 “房产证满 6 个月” 的要求，这就得看你当地的银行政策了，多问两家总没错。
二、全款房抵押贷款，得满足哪些条件？
虽说全款房办抵押贷款相对容易，但也不是说随便就能办的，银行还是有不少要求的。咱一条条说清楚：
- 产权得没问题
房产证上的名字得是你本人（或者你和配偶共有），而且房子不能是小产权房、经济适用房没满年限的，也不能是查封房、违建房这些有产权纠纷的房子。银行查产权的时候可严了，一点问题都不能有。 - 个人信用得过关
你自己的征信报告得干净，不能有严重逾期记录，比如信用卡连续逾期 3 个月以上，或者两年内逾期超过 6 次，这种情况基本就会被拒。要是有轻微逾期，比如偶尔忘还了几天，赶紧还上，多数银行还是能通融的。 - 收入得能覆盖还款
银行得相信你有能力还钱啊，所以会看你的收入证明、银行流水。一般要求你的月收入是月供的 2 倍以上。比如你每个月要还 5000 块，那月收入最好在 1 万以上。要是自由职业者，没有固定收入证明，能提供近半年稳定的流水也行，就是审核可能严一点。 - 贷款用途得合规
你得告诉银行这钱用来干啥，比如装修房子、做生意周转、孩子上学、看病这些都可以，但不能用来炒股、买基金、再买房这些。银行会查的，要是发现用途不合规，可能会收回贷款，还会影响你的征信。
给大伙儿整个表格，对比一下全款房和贷款房的抵押条件，更清楚：
| 条件类型 | 全款房抵押贷款 | 贷款房二次抵押贷款 |
|---|---|---|
| 产权状态 | 无抵押，产权清晰 | 已抵押给银行 |
| 信用要求 | 轻微逾期可接受 | 基本无逾期记录 |
| 收入证明 | 月收入≥月供 2 倍 | 月收入≥总月供（原房贷 + 新贷款）2.2 倍 |
| 办理难度 | 较低 | 较高 |
你看，全款房在各方面的要求都宽松不少，这也是为啥小编总说，全款房办抵押是更省心的选择。
三、能贷多少钱？额度怎么算？
这肯定是大家最关心的问题了。全款房抵押贷款的额度，主要看房子的评估价，一般是评估价的 70% 左右，有的银行宽松点，能给到 75% 甚至 80%。
举个例子，你家房子市场价 100 万，银行评估后认为值 90 万，按 70% 算，就能贷 63 万；要是银行给 75%，就能贷 67.5 万。所以说，房子的评估价很关键，评估价高，能贷的钱就多。
那评估价是咋定的呢？主要看这几点：
- 房子的地段，市中心、学区房肯定评估价高；
- 房龄，刚建成的新房比二三十年的老房子值钱；
- 户型和装修，南北通透、装修好的房子更受欢迎；
- 周边配套，有地铁、商场、医院的，评估价也会高一些。
小编得提醒一句，别以为自己觉得房子值多少钱就行，银行会找专业的评估机构来评估，他们有自己的一套标准。要是你觉得评估价太低，也可以换一家评估机构试试，不过多数银行都有指定的机构，这点得提前问清楚。
有人可能会问：“我能不能多贷点？” 除非你有其他资产证明，比如存款、车子、股票这些，能证明自己还款能力强，银行可能会适当提高额度，但一般不会超过评估价的 80%，毕竟银行也得控制风险。
四、办理流程是啥样的？一步一步教你
其实流程不复杂，跟着小编说的步骤走，保准错不了：
- 选银行，问清楚政策
先打电话或者去银行网点问问，有没有适合你的抵押贷款产品，利率多少、额度多少、需要啥材料。多对比几家，有的银行利率低但审批慢，有的审批快但利率高，根据自己的情况选。小编建议至少问 3 家，能省不少钱呢。 - 准备材料，别落下啥
基本材料有：身份证、户口本、结婚证（单身的话不用）、房产证、收入证明、银行流水、贷款用途证明（比如装修合同、生意计划书）。这些材料最好复印 2 份，免得来回跑。 - 提交申请，等银行审核
把材料交给银行，他们会审核你的资质和房子产权。这一步大概需要 3-5 天，要是材料不齐，会让你补，所以第一次尽量准备全。 - 房子评估，确定额度
银行会安排评估机构去看房子，评估完出报告，银行根据报告定额度。这一步差不多要 3-7 天。 - 签合同，办抵押登记
额度确定后，就可以签贷款合同了，仔细看看利率、还款方式、违约金这些条款，有不懂的赶紧问。签完合同去房管局办抵押登记，把房子抵押给银行，这一步大概 1-3 天。 - 放款，开始还款
抵押登记办完，银行就会把钱打到你卡里，一般 1-3 天到账。然后你按合同约定的方式还款，比如等额本息、等额本金，记得别逾期。
整个流程下来，大概需要 2-4 周，要是急用钱，可以跟银行说一声，看看能不能加急，有些银行有加急服务，就是可能多收点手续费。
五、常见问题自问自答，解决你的小迷糊
问：全款买的商住两用楼，能办抵押贷款吗？
答：能办，但额度可能比纯住宅低，一般是评估价的 50%-60%，利率也可能高一点，因为商住两用楼的流通性不如住宅好。
问：我年龄 60 岁了，全款房还能办抵押吗？
答：多数银行要求借款人年龄不超过 65 岁，60 岁的话，贷款年限最多 5 年，要是孩子愿意做共同借款人，可能能贷得久一点，具体得跟银行商量。
问：抵押贷款可以提前还款吗？
答：可以，但好多银行要求满 1 年后才能提前还，还可能收违约金，一般是剩余本金的 1%-3%。所以办贷款的时候，最好问问提前还款的政策。
问：房产证上有两个人的名字，能一个人去办抵押吗？
答：不行哦，得两个人都同意，一起去签字，少一个人都办不了，这是为了保护产权人的利益。
六、小编的几点建议，都是实在话
- 不到万不得已，别轻易抵押房子
房子是咱的安身之所，要是还款出了问题，银行可能会收走房子，风险还是挺大的。所以啊，尽量用在短期周转、有把握还上的情况，别用在风险高的投资上。 - 利率得好好选
抵押贷款利率有固定的，也有浮动的。要是你觉得未来利率可能降，选浮动的；要是想安稳点，选固定的。多对比几家银行的利率，哪怕差 0.5%，几十年下来也差不少钱呢。 - 还款方式根据情况定
等额本息每个月还的钱一样多，适合收入稳定的人；等额本金前期还得多，后期少，总利息少，适合现在收入高、以后可能减少的人。选个适合自己的，别让还款压力太大。 - 按时还款，保护征信
这是最最重要的，一旦逾期，不仅要交违约金，还会影响征信，以后贷款、办信用卡都难，严重的话房子还会被拍卖，千万别大意。
总之啊，全款买的房子是可以办理抵押贷款的，而且相对容易，只要你满足条件、选对银行、弄清楚流程，就能顺利拿到钱。但小编还是那句话，用房子抵押是大事，得想清楚再做决定，别冲动。希望这篇文章能帮到你，要是还有啥不懂的，随时来问小编，一定尽力解答！
