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想用房抵押贷款的朋友，估计都琢磨过一个事儿：同样是抵押房子，为啥有人贷的利率低、额度高，还没啥额外费用？自己办的时候却总觉得不划算？今天就跟大伙儿好好聊聊，房屋怎么抵押贷款最划算，全是实打实的经验，新手小白也能看明白。
一、先搞明白，“划算” 到底指啥？
有人觉得利率低就是划算，有人觉得额度高能解决问题才叫划算，其实啊，划算得从这几方面综合看：
- 利率够低：毕竟是长期贷款，差 0.5 个点，十年下来可能差好几万利息呢。
- 额度够用：别为了低利率选了小额度，到头来还得再借钱，反而更麻烦。
- 费用少：有些机构明着利率低，暗地里收评估费、手续费，加起来可不便宜。
- 还款灵活：能提前还、能调整还款方式，遇上资金周转变化也不怕。
所以说，单看某一项不算数，得把这些都捏合到一块儿比。
二、选对银行，能省一大笔利息
你知道吗？不同银行的利率能差出 1-2 个百分点。就拿 100 万贷款、10 年期来说，利率 4% 和 5%，总利息能差 10 万多！那该怎么选银行呢？
首先，国有大行优先考虑。像工行、建行、中行这些，利率普遍偏低，年化大概在 3.8%-4.5% 之间。但它们审核严，对房子和个人资质要求高，比如房龄不能超 20 年，征信不能有瑕疵。要是你房子地段好、征信干净，选它们准没错。
其次，本地银行或城商行也别放过。这些银行有时候为了抢客户，会推出一些优惠政策，尤其是对本地房产，审批可能更宽松，利率比国有大行稍高一点，大概 4.5%-5.2%，但胜在灵活。我有个朋友在三线城市，用一套房龄 25 年的房子，在本地银行贷到了比股份制银行低 0.3 个点的利率。
还有，别忽略村镇银行。它们针对特定人群（比如农户、小微企业主）可能有专项优惠，不过额度一般不太高，适合贷款金额 50 万以内的朋友。
提醒一句，去银行咨询的时候，一定要问清楚 “实际年化利率”，别被 “月息”“日息” 绕晕了，换算成年化才好对比。
三、贷款期限怎么选？短贷长贷差在哪儿？
有人觉得贷期越长，月供压力小，越划算；也有人觉得贷期短，总利息少。其实这得看你的资金用途。
如果是短期周转（1-3 年），比如生意上临时需要进货，那选短期贷款更划算。短期利率通常比长期低一点，而且总利息少。就拿 50 万来说，3 年期年化 4%，总利息才 6 万；要是贷 10 年，总利息就得 10 万多。但短期月供高，50 万 3 年期，月供大概 1.5 万，得确保自己能扛住。
如果是长期使用（5 年以上），比如用来创业、搞长期投资，那选长期贷款更合适。月供压力小，50 万 10 年期，月供也就 5000 多。不过这里有个技巧：选可以提前还款、且违约金低的银行。等手里有钱了，提前还一部分，能减少利息。我表哥就是这样，贷了 10 年，第 3 年就提前还了一半，总利息少了差不多 5 万。
四、额度不是越高越好，够用就行
你可能会想，能多贷点就多贷点，万一以后用得上呢？其实不是这样。额度高了，利息自然就多，要是用不上闲在那儿，纯粹是白交利息。
银行一般给的额度是房子估值的 60%-80%，具体多少得看房子情况。比如学区房、市中心的房子，能贷到 70%-80%；郊区房、老房子可能就 60%-70%。我的建议是，按实际需求的 1.2 倍申请。比如你需要 50 万，申请 60 万就够了，剩下的额度别用，也就不用多付利息。
另外，有些银行有 “循环额度”，就是批给你一个总额度，用多少算多少利息，不用不算。这种对经常需要周转的人来说特别划算，比如做电商的，旺季需要备货，淡季资金回笼，用多少取多少，能省不少利息。
五、还款方式藏着大学问，选对能少还利息
常见的还款方式有两种：等额本息和等额本金。很多人不知道它们的区别，稀里糊涂就选了，结果多还了钱。
等额本息是每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少。优点是月供稳定，适合工资固定的上班族。但总利息比等额本金高。比如 100 万贷 10 年，利率 4.5%，等额本息总利息 24.6 万，等额本金总利息 22.8 万，差了 1.8 万。
等额本金是每个月还的本金一样，利息逐月减少，月供越来越少。总利息低，但前期月供压力大。适合收入高、或者预计以后收入会减少的人，比如快退休的人。
还有一种先息后本，前期只还利息，到期还本金。这种月供压力小，适合做生意的朋友，资金利用率高。但利率通常比前两种高一点，而且到期还本压力大，得提前做好准备。
我的建议是，如果手里有闲钱，不妨在还款初期多还点本金，比如每年还一笔，能大大减少总利息。不过得问清楚银行有没有提前还款违约金，有些银行满 1 年后提前还就不收了。
六、这些 “隐形费用” 一定要问清楚
别以为利率低就万事大吉了，有些费用不注意，能把利率的便宜给抵消掉。
评估费：银行会找人评估房子价值，一般收评估价的 0.1%-0.5%。100 万的房子，可能收 1000-5000 块。不过现在很多银行会免掉这个费用，申请的时候记得问一句 “能免评估费吗？”
手续费：有的银行收贷款金额的 1%-3% 作为手续费，这可不少。比如贷 100 万，收 2% 就是 2 万，相当于多了 0.2% 的年化利息（按 10 年算）。
保险费：个别银行会要求买财产险或意外险，一年几百到几千不等，虽然不多，但也是额外支出。
所以，算总成本的时候，得把这些费用都加进去。比如 A 银行利率 4%，但收 2% 手续费；B 银行利率 4.2%，免手续费。贷 100 万 10 年的话，A 银行总成本是利息 40 万 + 手续费 2 万 = 42 万；B 银行利息 42 万，其实差不多。这时候就得看其他条件了。
七、用对 “贷款用途”，利率能再降点
你可能不知道，贷款用途不一样，利率也可能不一样。银行更支持 “经营用途”，比如用来开公司、进货，这种情况下利率往往比 “消费用途”（比如装修、买车）低 0.5%-1%。
我邻居老王，用房子抵押，一开始说要装修，银行给的利率是 5.2%；后来他提供了营业执照，说是用来扩大店铺，利率直接降到了 4.5%。就因为这，100 万贷款 10 年，少还了 7 万利息。
不过要注意，说经营用途就得有相应的证明，比如营业执照、购销合同，银行会查的，别瞎编，不然可能被拒贷。如果确实是消费，那也别勉强，如实说就行，顶多利率稍高点，总比造假被查强。
八、做好这几件事，提高通过率还能砍砍利率
想拿到低利率，得让银行觉得你 “靠谱”。这几点可以提前准备：
- 养好孩子征信。提前半年别乱申请信用卡、网贷，别逾期，哪怕是几十块的话费逾期也不行。征信报告上 “硬查询” 太多（就是银行查你征信的记录），银行会觉得你缺钱，可能给你提高利率。
- 把房子打理一下。评估的时候，房子干净整洁、家具齐全，评估价可能会高一点。虽然影响不大，但多评估个 10 万，按 70% 额度算，就能多贷 7 万，也挺划算的。
- 提供更多资产证明。除了抵押的房子，要是你还有其他房产、存款、理财，都可以给银行看，证明你还款能力强，银行可能会给你利率优惠。
- 找个担保人。如果你的资质一般，找个征信好、收入高的人做担保，也能提高通过率，甚至降低利率。
九、避坑指南：这些事儿千万别做
- 别找中介 “包装”。有些中介说能帮你造假资质、提高额度，收费还不低。一旦被银行发现，不仅贷不了款，征信还会留下污点，得不偿失。
- 别签 “阴阳合同”。有些机构表面给你一个低利率合同，暗地里还有一份高利率的，到时候哭都来不及。所有条款都要看清楚，有疑问当场问，别不好意思。
- 别逾期。逾期不仅罚利息，还影响征信，以后再贷款就难了。要是实在还不上，提前跟银行沟通，看能不能延期或调整还款计划，银行一般会通融的。
十、我自己的一点经验之谈
前两年我帮朋友办过一次房抵贷，前后跑了 5 家银行，对比下来，国有大行利率最低，但审核严；本地银行利率稍高，但流程快，2 周就放款了。最后综合考虑，朋友选了本地银行，因为他着急用钱，多花点利息换时间，对他来说更划算。
所以啊，“划算” 这事儿，没有标准答案，得结合自己的情况。房子怎么样、钱用多久、着急不着急、能承受多大月供，把这些都想清楚，再去对比银行，准能找到最适合自己的方案。
要是你还拿不准，不妨列个表格，把每个银行的利率、额度、费用、还款方式都写下来，一对比就清楚了。希望这些能帮到你，有啥具体问题，也可以跟我聊聊。
