这篇《商铺贷款计算》专门给想贷款买商铺的朋友支招。咱们会掰开揉碎讲清楚贷款额度怎么算、利息有多少门道、选哪种还款方式更划算这些干货。重点聊聊银行评估商铺价值的隐藏规则，手把手教你自己用公式算月供。中间还会穿插些银行经理不会明说的避坑技巧，比如征信记录对利率的影响、提前还款的违约金这些细节。最后附上2025年各大银行的最新政策对比表，保管你看完就能摸清门道。
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一、商铺贷款额度怎么算？
银行批贷款主要看两个数：商铺评估价和你的还款能力。评估价可不是你买商铺的实际价格，银行会找第三方机构来重新估价，通常比市场价低10%-20%。举个例子，假设你有个商铺估值500万，银行通常能贷到评估价的50%-70%，也就是250万到350万之间。这时候你可能要问了：为啥不能全额贷？其实银行得考虑风险，万一你还不上钱，他们得确保卖掉商铺能收回成本。
二、利息计算有门道
先搞懂两个词：年利率和月利率。现在大部分银行商铺贷款年利率在4.5%-6%之间浮动，听起来不高对吧？但如果是按等额本息还款，实际支付的利息会比宣传的高。举个真实案例：贷款200万，20年还清，6%的年利率看着还行，但总利息竟然要143万！这里有个窍门——优先选先息后本的还款方式，前几年压力小，适合打算短期转手商铺的人。
三、还款方式怎么选
市面上主要有三种玩法：等额本息：每月固定金额，适合收入稳定的上班族等额本金：前期还得多后期少，总利息能省十几万先息后本：前几年只还利息，尾款到期一次性还，适合炒铺客重点来了！选哪种要看你的资金周转计划。如果打算5年内卖掉商铺，先息后本能让你手头更宽裕；要是准备长期持有，等额本金更划算。别光听客户经理推荐，自己拿Excel拉个还款表对比下就明白了。
四、申请流程与避坑指南
现在申请商铺贷款比前两年方便多了，很多银行开通了线上预审。但要注意三个坑：1. 征信记录千万别有连三累六（连续3个月逾期或累计6次）2. 评估费、公证费这些杂项能砍价，别傻乎乎按报价交3. 提前还款违约金最高能收3%，签合同前务必白纸黑字写清楚还有个冷知识：同一家银行不同分行的政策可能差很多！建议多跑几家网点，拿着A行的方案去和B行谈条件，往往能拿到更低利率。
看完这些是不是对商铺贷款心里有底了？其实核心就两点：算清楚自己的承受能力，摸透银行的评估套路。最近有朋友问我，说看到某银行推“3.8%超低利率”，结果一问才发现只针对500万以上的优质客户。所以说啊，别光看广告宣传，实际办理时多问多比较才是王道。你在贷款过程中遇到过哪些坑？欢迎留言聊聊，咱们一起避雷！
