没还完贷款的房子怎么卖？5种合法转让方案解析

手里有套没结清房贷的房子想出手，但每月还款压力大？别急！本文结合银行政策和实际操作经验，整理了转按揭、垫资解押、买方首付款解押等5种合法处理方式，帮你理清流程、避坑避雷。尤其要注意征信影响、解押周期和合同条款陷阱，搞懂这些才能安全变现。

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银行抵押着你的房产证呢，这时候想卖房就像戴着脚镣跳舞。首先得明白两个关键点：①房子处于抵押状态不能直接过户；②必须先解除抵押登记才能交易。这里有个坑要注意——有些中介忽悠你"先签合同后解押"，这种操作可能触发银行提前收回贷款。

方案1：转按揭（同行转让）
适合房贷利率较低的业主。比如你在建行办的贷款，买家也选择在建行贷款，这时候只需要重新签借款合同。需要准备的材料包括：原贷款合同、房产证复印件、买卖双方身份证。手续费大概2000-5000元，重点是买家必须通过银行资质审核。

方案2：垫资解押

找担保公司或民间借贷短期垫资，7-15天能完成解押。但这里有两个风险：①日息通常在0.08%-0.15%（年化近30%）；②如果交易周期拉长，可能要多付几个月利息。去年有个案例，张女士垫资50万，结果买家贷款审批卡了3个月，多花了4.5万利息。

方案3：用买方首付款解押

这个方案最考验信任度。具体操作是让买家把首付款直接打给银行还款，记得要签资金共管协议。比如总价200万的房子，首付60万刚好够还剩余贷款，这时候要让银行出具提前还款同意书，千万别直接让买家把钱转你私人账户。

1. 解押时间线要把控死
从申请提前还款到拿到他项权证，整个流程现在普遍要20-45天。建议在买卖合同里明确写"自解押完成之日起X个工作日内办理过户"，避免买家反悔。

2. 征信记录可能影响解押
如果近两年有连续3次逾期记录，部分银行会拒绝提前还款申请。有个客户王先生就是因为信用卡逾期，导致解押流程拖了半年。

3. 法拍房这条路慎选
虽然能快速变现，但成交价通常是市场价的7-8折。去年苏州工业园区有套房子评估价600万，法拍只拍了420万，血亏180万。

现在部分银行推出"带押过户"试点，买卖双方无需先解押。目前中国银行、招商银行在15个城市试点，但要求必须是同一家银行的存量房贷，且买方首付比例不低于40%。这个政策能省去1-2个月流程，建议提前打12345咨询当地落实情况。

最后唠叨句：千万别轻信"包装征信""快速解押"的黑中介！上周刚有个朋友被骗了8万"加急费"，房子还被法院查封了。遇到复杂情况直接找银行信贷部经理咨询，他们其实比中介更专业。